Osztatlan közös tulajdon

Mai jogrendünk alapjait lefektetve az óko­ri Róma mesterjogászai határozták meg, mi is az a tulajdon, s hogy miképpen lehet ezen a jogon osztozni tulajdonostársunkkal. A lényeg az elmúlt kétezer év alatt sem változott. A tulajdonjog három nagy eleme (ezt nevezték el a római jog tudorai „tulajdonosi triásznak”) ma is ugyanaz: birtoklás, használat, rendelkezés. Ha a tu­­­lajdonunkban van valami, akkor ezekkel a jogosítványokkal rendelkezünk. A dolgot birtokolhatjuk (a dolog nálunk lehet), használhatjuk, illetve rendelkezhetünk 
a sorsáról. Ha egy dolog közös tulajdonunkban van, tehát rajtunk kívül más vagy mások is tulajdonosai az adott dolognak, akkor ezek a jogosítványok közösen illetnek meg bennünket. Pontosan olyan arányban, amilyen arányban tulajdonosok vagyunk.

Elemi szintig minden közös

Fontos tudnunk a közös tulajdon arányairól, hogy az a dolog minden egyes elemére, ha úgy tetszik, minden egyes molekulájára vonatkozik (akkor is, ha a római jogászok az ókorban még nem tudtak 
a molekulák létezéséről, legfeljebb a nagy görög filozófus, Démokritosz sejtette meg az atomok létezését). Tehát úgy kell el­­képzelnünk, hogy amennyiben például egy ikerháznak vagy egy termőföldnek fele-fele arányban vagyunk tulajdonosai a szomszéddal, akkor a ház vagy a föld minden egyes porszemének, alkotóelemének fele-fele arányban vagyunk tulajdonosai, függetlenül attól, hogy melyikünk lakóházában vagy termőföldjén van az a porszem. Sőt: a közös tulajdon növekményeinek is ugyanez a sorsa. 
A te­­lek bármely pontján kinőtt fűszál minden egyes sejtje is fele-fele arányban lesz 
a mi, illetve a szomszédunk tulajdonában. Az „osztatlan” közös tulajdon elméletileg azt jelenti, hogy a tulajdon nincs megosztva, a dolog legkisebb, elemi részein is közös (ahogy a rómaiak nem tudták, mi az a molekula, úgy mi sem tudjuk pontosan, hogy mi az anyag legkisebb elemi részecskéje az atomon belül, de bármi is legyen az, annak „fele” is a miénk, a másik „fele” a szomszédé).

A példánál maradva az ikerház vagy a termőföld minden atomját jogunkban áll birtokolni, használni, illetve jogunk van azzal rendelkezni. Tudjuk, hogy ez a jogelv pusztán fikció (olyan elképzelt helyzet, amely nem valósulhat meg), de a jogviták eldöntéséhez remek kiindulópont. Ez az elv az alapja például a közös tulajdonban keletkezett kár megtérítésére vonatkozó szabályoknak. A társasházak (a benne lévő lakások kivételével) közös tulajdonban állnak, s annak, hogy a viharkártól beázott, tönkrement tetőt ne csak a legfelső lakónak kelljen megcsináltatnia, vagy hogy az elromlott liftet az azt soha nem használó földszinti lakónak is kötelessége legyen megjavíttatni, az az alapja, hogy a tető és a lift is az egész társasházi tulajdonközösség közös tulajdonában áll.


A tulajdonosok megállapodhatnak

A birtoklás, a használat és a rendelkezés jogának gyakorlása a tulajdonostársak megállapodásán nyugszik. A közös tu­­­lajdon egyes nevesített, bonyolultabb formáinál a tulajdonosok jogviszonyát formalizált okiratok rögzítik, ilyen például a társasházi tulajdon esetében az alapító okirat. Az egyszerűbb esetekben a tulajdonostársak „józan ész” szerinti megállapodása dönt arról, hogy ki, mikor, milyen terjedelemben és hogyan birtokolhatja, használhatja a dolgot, vita esetén pedig a Ptk. törvényi szabályainak figyelembevételével (a tulajdoni arányhoz igazodva) a bíróság fog dönteni a vitás kérdésekről.

Mindenképpen célszerű az osztatlan közös tulajdon birtoklásának, használatának, a rendelkezés jogának rendezése a tulajdonosok megállapodásával (persze a törvény adta keretek között). Ez a megállapodás ugyanis nemcsak a tulajdonjogunkból eredő korlátokat szabályozza, de a lehetőségeket is tágítja, ha máshogy nem, akkor a fölösleges viták elkerülésével. Nem véletlen, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében 
a hi­­­­­­­telt folyósító pénzintézetek megkövetelik az osztatlan közös tulajdon használati viszonyainak rendezéséről szóló megállapodást. Egy osztatlan tulajdonú sorház tulajdonosa csak akkor kap hitelt, ha a hitelező bank pontosan tudja, hogy a hitelt az ügyfél a közös tulajdonban álló „atomok” mely csoportjára (pontosan melyik ingatlanra) adja. Hiszen ha baj van (az adós nem fizet), akkor a hitel fedezetéül nem szolgálhat a teljes ingatlan minden atomjának egy bizonyos hányada, hanem csak egy olyan értékesíthető ingatlanrész, amely az adott tulajdonos (az adós) kizárólagos használatában van. Tehát az osztatlan közös tulajdonú dolgok esetében, ha a tulajdonostársak gyakorolni akarják a használat jogát is – különösen ilyen az ingatlan –, célszerű a tulajdonostársaknak megállapodniuk arról, hogy 
a dolog mely részének kizárólagos használati jogát kapják meg. Ilyen megállapodás esetében az egyes tulajdonosok kizárólagos használati jogot kapnak 
a dolog egészének egy jól lehatárolható részére (például az ikerház egyik felére), 
a teljes dolog minden molekulájának egyes részei helyett.


A használat joga 
a jogutódot is köti

A használat jogának megosztásáról szóló szerződés a mindenkori tulajdonosok közötti jogviszonyt szabályozza, tehát tulajdonosváltás esetén a jogutódot is köti. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy szabályosan úgy adható el egy tulajdonrész, hogy a jogutód (a vevő) az eladó által kötött szerződés korlátaival szerzi meg a dolgot, azaz a használat jogát megosztó szerződés ismeretében. Speciális tulajdonformák esetében (mint például 
a társasház) az alapító okirat rendezi 
a használati viszonyokat, így a tulajdonos­társak által kötött mindenféle külön megállapodás nélkül lehet, illetve kell 
a tulajdont átruházni. Ezért fontos, hogy a társasházi lakás vételénél a felek figyeljenek az alapító okirat rendelkezéseire is.

A tulajdonosi triász harmadik fontos eleme a rendelkezés joga. Rendelkezni csak arról a jogunkról tudunk, amely megillet minket (ismét mesterjogászokat idézve: senki több jogot át nem ruházhat, mint amennyi megilleti). Közös tulajdon esetében kérdés, hogy ez a joggyakorlás hogyan működik. Saját tulajdoni hányadával mindenki saját maga rendelkezhet, főszabály szerint a tulajdonostársakat megillető elővásárlás jogával. Az elővásárlás joga a gyakorlatban azt jelenti, hogy a kívülálló vevő által adott ajánlatot az eladó tulajdonostárs köteles a tulajdonostársakkal közölni, s ha akad olyan tulajdonostársa, aki olyan feltételekkel, mint a kívülálló vevő, meg kí­­­vánja kötni a szerződést, akkor ez 
a tu­­­­­­­lajdonostárs szerez jogot a szerződés meg­­kötésére. Röviden a lényeg: ha el aka­­­­rom adni a tulajdonrészemet, akkor előbb a tulajdonostársakat kell megkérdezni, hogy nem akarják-e megvenni azt, s csak aztán adhatom el kívülállónak.

A rendelkezési jog is közös

A közös tulajdonban álló dolog feletti rendelkezéshez a tulajdonostársak hozzájárulása szükséges, ennek során tulajdoni hányadaik arányában illeti meg őket szavazati jog, és szótöbbséggel döntenek. Fontos szabály, hogy a dolog egészének tulajdonátruházásához, a rendes gazdálkodás körét meghaladó nagyobb kiadásokhoz, a dolog egészének megterheléséhez az összes tulajdonos egybehangzó akaratára van szükség, tehát tulajdonunktól nem tud a többi tulajdonostárs akaratunk ellenére „megfosztani” vagy rendkívüli költségekbe verni minket, nekünk nem tetsző, az egész dolgot érintő kötelezettséget vállalni.

A használat és rendelkezés jogának szabályaiból következik, hogy a jognyilatkozatok beszerzésének, dokumentálásának komoly technikai nehézségei lehetnek, hi­­­szen jogvita esetén perrendszerűen (minden kétséget kizáróan) kell bizonyítani, hogy a tulajdonostársak élhettek-e tulajdonosi jogaikkal. Néha egy-egy nagyobb lakóközösségnek otthont adó társasház esetében akár csak a garázsok tekintetében meghagyott elővásárlási jog komoly próbatételt jelenthet az eladó és a vevő jogászainak, nemhogy egy több tucat, esetleg több száz tulajdonosból álló telektulajdon-közösség esetében ugyanez az adminisztráció.

A helyzet megszüntetése

A „saját ló” tehát mindenképpen nagyobb mozgásteret enged a tulajdonosnak, mint a közös. A tulajdonostársak közötti vita éppen ezért egyáltalán nem rendkívüli. A közös tulajdon megszüntetése gyakori tárgya jogvitáknak. A törvény előnyben részesíti a tulajdoni hányadoknak megfelelő arányban történő természetbeni megosztást. Ha lehet, akkor a közös tulajdonú ingatlant a tulajdonostársak számának és tulajdoni arányának megfelelő számú, önálló helyrajzi szám alatti ingatlanra osztják szét, a fizikailag megosztható ingóságokat pedig ugyanígy osztják szét annyi és olyan méretű darabra, ahány és amilyen tulajdoni aránnyal rendelkező tulajdonos van. Ha ez a természetbeni megosztás nem lehetséges, akkor jön annak lehetősége, hogy a tulajdonostársak megváltsák egymás tulajdoni illetőségét (megvegyék egymástól a másik tulajdonrészét). Ha ez sem járható út, akkor végül lehetséges az is, hogy akár a felek, akár 
a bí­­­­­róság árverés útján értékesíti 
a dolgot, s a befolyt vételáron osztoznak arányosan a tulajdonostársak. (Ilyenkor lényegében megtörténik a dolog „átalakítása” természetben megosztható dologgá: pénzzé, amelyet aztán arányosan meg lehet osztani a felek között.) A felek vitáját végső soron a bíróság jogosult eldönteni, beleértve ebbe azt a döntést is, hogy milyen módszerrel történjen meg a közös tulajdon megszüntetése. Ebben a döntésben egyetlen korlátja van a bírósági döntésnek: a bíró olyan módszert nem választhat, amely ellen minden tulajdonostárs tiltakozik.

Termőföldek közös tulajdonban

A termőföld közös tulajdonát érintő jogszabályi változások célja (a leplezett haszonbérleti szerződések kivezetését követően) az osztatlan közös tulajdonú termőföld közös tulajdonlásából eredő jogi-technikai problémák megoldása. A kö­­­­zös tulajdon megszüntetésének elsődleges formája a termé­­­­szetbeni megosztás a termőföld esetében is. A közös tulajdonú termőföldek részaránykiadása azonban csak addig folytatható, amíg az adott termőföld fizikailag megosztható (kimérhető), illetve a gyakorlatban akkor hajtható végre, ha a tulajdonosok beazonosíthatóak és elérhetőek, a tulajdonmegosztáshoz szükséges nyilatkozatok beszerezhetőek.

A tulajdonközösségek megszüntetése a jelenlegi viszonyok között gyakorta technikailag leküzdhetetlen problémát jelent. Az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatok hiányosak, 
a tu­­­­­­lajdonosok ezért pontosan nem azonosíthatóak be, illetve nem elérhetőek. Hiányos személyi adatok, elérhetőségek vagy le nem folytatott hagyatéki eljárások miatt nem térképezhető fel pontosan a tulajdonosi kör. Napvilágot látott az a tény, hogy 12 ezer olyan ingatlan van, amely részben/egészben elvileg a millennium (1896) előtt született személyek tulajdonában van, akik „idén töltik be” a 123. életévüket. Nyilvánvaló, hogy ők már nem élnek, abból, hogy az örökösök nem szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban, az is nyilvánvaló, hogy a hagyatéki eljárásban ezek az ingatlanok nem szerepeltek (póthagyatéki eljárásban tisztázható az ingatlanok jogi státusza). Lehetséges az is, hogy időközben volt valamilyen tulajdonosváltás (ajándékozás, árverési értékesítés, adásvétel, csere), de valamilyen okból elmaradt a földhivatali eljárás, így ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés történt, ami az új tulajdonos számára rejt bizonyos kockázatokat, de semmit nem segít (sőt sokat ront) a tulajdonközösség megszüntethetőségének lehetőségén. Így nemhogy a tulajdonközösséget megszüntetni, de aggálymentesen használatba venni sem lehet az érintett területeket. Adott tehát annak elemi igénye, hogy a földhivatali eljárás, valamint esetleg a Ptk. rendelkezései jelentősen módosuljanak, leegyszerűsödjenek. A probléma megoldásának kulcsa nyilván valahol a tulajdonostársak megkeresésének, nyilatkoztatásának szabályozása körül van. Azonban ha ez nem eléggé körültekintően és a tulajdonosok érdekeinek maximális figyelembevételével történik meg, akkor pereskedések végeláthatatlan sorozata bonyolíthatja még tovább a helyzetet, amelyekben a jogaikban sértett tulajdonosok léphetnek fel. 
A problémák nemhogy megoldódnának, de még tovább sokasodhatnak, évekig bénítva meg perekkel a folyamatot. Nem lesz tehát egyszerű ezt a lépést megtenni, érdeklődve várjuk, hogy mi lesz a megoldás.

Az osztatlan közös tulajdon esetében, ha a tulajdonostársak gyakorolni akarják a használat jogát is – különösen ilyen az ingatlan –, célszerű megállapodniuk arról, hogy a dolog mely részének kizárólagos használati jogát kapják meg.

Szerző: Zeke László