Újra változtak a termőföldre vonatkozó szabályok

2024. január elsejétől ismét, immár sokadszorra változtak a termőföldek adásvételére, illetve haszonbérletére vonatkozó szabályok, illetve változott több agrártárgyú jogszabály is. Cikkemben a termőföldekre vonatkozó szabályokra koncentrálok, és megpróbálom egyszerűen megfogalmazni a 2024. január elsejétől érvényes változásokat. Gyakorlati példákra is kitérek, például hogy mire kell figyelni, amikor termőföldet veszünk vagy haszonbérleti szerződést kötünk.

Szomszédos föld

2024-től érvényes szabályozás szerint a „szomszédos föld” olyan föld, amely az adásvétel vagy a haszonbérlet tárgyát képező földdel közvetlenül érintkezik, vagy a két föld közé önálló helyrajzi számú út, vasút, kerékpárút, csatorna, patak ékelődik közbe. Fontos, hogy a két föld között nemcsak egy út vagy vasút stb. lehet, hanem több is, akkor is szomszédos földnek minősülnek. A szomszédos föld fogalma a ranghelyek miatt fontos.

Gazdasági év

Meghatározták a „gazdasági év” fogalmát, amelyet az európai uniós közösségi jogszabály tartalmaz. Ez ágazatonként sorolja fel a gazdasági évet:

• gyümölcs és zöldség, feldolgozott gyümölcs és zöldség, valamint banánágazat esetében: egy adott év január 1-től december 31-ig terjedő időszaka (ebben az évben 2024. 01. 01–12. 31.)
• szárított-takarmány-ágazat és selyemhernyó-ágazat esetében adott év április 1-jétől a következő év március 31-ig (2024. 04. 01–2025. 03. 31.)
• gabona, vetőmag, olívaolaj és étkezési olajbogyó, len és kender, tej és tejtermék esetében (tehát a gazdák többségénél) adott év július 1-től a következő év június 30-ig (2024. 07. 01.–2025. 06. 30.)
• borágazat esetében adott év augusztus 1-től a következő év július 31-ig (2024. 08. 01–2025. 07. 31.)
• rizságazat esetében adott év szeptember 1-től a következő év augusztus 31-ig (2024. 09. 01–2025. 08. 31.)
• cukorágazat esetében adott év október 1-től a következő év szeptember 30-ig (2024. 10. 01–2025. 09. 30.)

Miért fontos tudni, hogy mit jelent a gazdasági év? Vannak olyan szabályok, amelyek alapján például egy szerződést fel lehet mondani legkésőbb az adott gazdasági év vége előtt 60 nappal. Január elsejétől egyértelműen meghatározták, hogy adott termőföld esetében mikor van vége a gazdasági évnek, így ez később már nem vezet vitához.

Elővásárlási sorrend (rangsor)

1. állam
2. tulajdonostárs
3. földhasználó
(a földet használó földműves)
4. helyben lakó szomszéd
5. kiemelt tevékenységet végzők: (állattartó,
földrajzi vagy eredetmegjelöléssel
ellátott termék előállítója; kertészeti
tevékenységet végző, vetőmag-előállító;
ökológiai gazdálkodó)
6. helyben lakó
7. 20 km-en belül lakó

Aki 2024. január 1-jét követően a rangsor tekintetében az ökológiai gazdálkodásra akar hivatkozni, az már csak azonos művelési ágú termőföld esetében teheti ezt meg, tehát ha például a földművesnek gyepterületre van ökológiai tanúsítványa, akkor erre az elővásárlási rangsorban csak gyepterület adásvételénél hivatkozhat, szántónál vagy gyümölcsösnél nem. Ökogazda is vehet egyéb művelési ágú területet, de elővásárlási joga nem lesz. Ezenkívül ha valaki vállalta, hogy 10 évig ökogazdálkodást fog a területen folytatni, akkor ezen kötelezettségének eleget kell tennie, mert kiemelten ellenőrizni fogják, és szankcióként már nemcsak bírságot fog kiszabni a hivatal, hanem 5 évre el is tiltják a földszerzéstől. A jogszabály a szerződés jóváhagyásának megtagadására utasítja a mezőgazdasági igazgatási szervet ilyen esetben, mérlegelési lehetőség nélkül. A vállalt kiemelt tevékenység nem teljesítésének szankciója valamennyi tevékenységre, így az állattartásra, a földrajzi vagy eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítására, a kertészeti tevékenység végzésére és a vetőmag-előállításra is vonatkozik.

Termőföld vásárlása 10 hektárig

Az egyik leggyakrabban ismétlődő kérdés a témában, hogy: mikor nem kell kifüggeszteni a haszonbérleti szerződést, vagy az adásvételit?

Föld kifüggesztés kapcsán az alapszabály, hogy 10 hektár területnagyságig nem kell kifüggeszteni az adásvételi szerződést, adott év szeptember 1-jétől a következő év augusztus 31-ig (2024. 09. 01–2025. 08. 31. között). De a 10 hektár területnagyságnál figyelembe kell venni a vevő addigi élete során szerzett területet is, mégpedig úgy, hogy ha valaha volt bármekkora nagyságú termőföldje, akkor az a területnagyság beleszámít ebbe a 10 hektárba. Akkor is, ha már nincs meg! Tehát ha valaki például örökölt 3 hektárt, akkor most csak 7 hektárig szerezhet kifüggesztés nélkül termőföldet.

Kizárólag olyan földművesek hivatkozhatnak erre, akik az adott termőföldtől legfeljebb 20 km-es távolságban laknak. Gyümölcsösre és szőlő művelési ágú termőföldekre nem lehet alkalmazni, erdőre viszont lehet.

Adásvételi szerződés kötelező elemei

A vételárat banki átutalással kell megfizetni, vagy ügyvédi letétbe kell helyezni. Nem lehet a továbbiakban készpénzben kiegyenlíteni a vételárat, kivéve, ha közeli hozzátartozók között jön létre adásvételi szerződés.

Ha a termőföldön van valamilyen építmény (például gazdasági épület), akkor kötelező a szerződésben külön-külön is feltüntetni a termőföld és az építmény vételárát. A vételárat vizsgáló agrárkamara kizárólag a termőföld vételárát vizsgálhatja azzal kapcsolatban, hogy az megfelel-e a helyben szokásos piaci árnak. De a termőföldhasználót illetékmentesség csak a termőföld vételárára illeti meg, tehát az építmény vételára után a NAV ki fogja szabni az általános szerzési illetéket.

Ha több földet együtt kívánnak eladni, akkor a szerződésben egybefoglalt vételárat lehet alkalmazni, ami több föld egy vételáron való eladását jelenti. Ha valaki ilyen adásvételi szerződésre kíván elfogadó nyilatkozatot tenni mint elővásárlásra jogosult, akkor tudnia kell, hogy kizárólag az összes területre tehet elfogadó nyilatkozatot. Amennyiben az elővásárlásra jogosult „helyben lakó szomszédnak” minősül a rangsor tekintetében, akkor elegendő, ha csak egy helyrajzi számú föld esetében rendelkezik elővásárlási rangsorhellyel, mert az a többi eladásra kerülő termőföldre is vonatkozik.

Az egybefoglalt vételárat akkor lehet a szerződésben alkalmazni, ha szomszédos földekről van szó, vagy ha az összes eladásra kerülő földet a vevő, a vevő cége vagy a vevő valamelyik közeli hozzátartozójának a cége használja legalább 3 éve.

Ha a vevő tagja az Agrárkamarának, akkor kötelező feltüntetni az agrárkamarai nyilvántartási számát is.

Nem tartalmazhat a szerződés semmilyen további rendelkezést az elővásárlásra jogosultakra, az ilyen rendelkezés semmis. Tehát nem lehet a szerződésbe belevenni, hogy az elővásárlásra jogosultnak a szerződés jóváhagyásától számított 3 vagy 8 napon belül ki kell fizetnie készpénzben a teljes vételárat vagy ki kell fizetnie a korábban felmerült az ügyvédi munkadíjat vagy ingatlanközvetítői díjat stb. Ugyanez érvényes a haszonbérleti szerződések esetében is.

A szerződésben eddig is nyilatkozni kellett arról, hogy a vevő a megszerezett földet saját maga fogja megművelni, azt másnak nem engedi át és a tulajdonszerződéstől számított 5 évig más célra nem hasznosítja. Azonban a jogszabály kiviteleket határozott meg 2024. január 1-jétől az alábbiak szerint.

• Nem minősül a használat tiltott átengedésének, ha a vevő gazdaságátadási szerződés keretében engedi át a használatot.
• A föld más célra hasznosítható: ha állandó jellegű növényházat kíván a vevő létesíteni, vagy ha a föld művelési ágának megfelelő műveléséhez vagy a termeléshez közvetlenül kapcsolódó eszközt kíván telepíteni (pl. fagygépet) vagy építményt elhelyezni (pl. gabonasiló).

Elővásárlási jog nem áll fenn az alábbi személyek között, így ehhez hatósági jóváhagyás és föld kifüggesztés sem kell – többek között:

• Közeli hozzátartozók közötti adásvétel – ilyenkor a közeli hozzátartozói minőséget igazolni kell a földhivatalnál.
• Tulajdonostárs általi adásvétel (ha legalább 3 éve van tulajdonrésze és az adásvétellel megszűnik a közös tulajdon).
• Gazdaságátadási szerződéssel való föld átruházás.

Előhaszonbérleti rangsor és jogosultságok

1. volt haszonbérlő, valamint kiemelt tevékenységet végző földműves (ők egy rangsoron állnak)
2. tulajdonostárs
3. helyben lakó szomszéd
4. helyben lakó
5. 20 km-en belül lakó földműves
6. helybeli illetőségű szomszédnak minősülő mezőgazdasági termelőszervezet
7. helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet
8. olyan mezőgazdasági termelőszervezet, amelynek üzemközpontja 20 km-en belül van

Nem kell hatósági jóváhagyás és kifüggesztés (és előhaszonbérleti jog sem áll fenn):

• közeli hozzátartozók közötti haszonbérleti szerződés esetében
• gazdaságátadási szerződéssel történő földhasználati jogosultság átadása
• a mezőgazdasági termelőszervezet mint földhasználó és azon személy között, aki a mezőgazdasági termelőszervezetnek legalább 25%-ban tulajdonosa vagy annak közeli hozzátartozója; vagy a mezőgazdasági termelőszervezet legalább 3 éve foglalkoztatott alkalmazottja
• erdő esetében az erdőbirtokossági társulat mint földhasználó és a tagja mint használatba adó közötti haszonbérleti szerződés esetében
• tanya haszonbérletére irányuló haszonbérlet esetében
• családi mezőgazdasági társaság mint földhasználó és annak tagja mint használatba adó közötti földhasználati szerződéshez
• tulajdonos társa közötti használati megosztáshoz

Kedves Olvasók! Bízom benne, hogy segítettem eligazodni a termőföld jogi világában. Amennyiben segítségre lenne szükségük, forduljanak hozzám bizalommal!

dr. Jobbágy Krisztina

iroda@drjobbagykrisztina.hu

www.drjobbagykrisztina.hu