Érdemes a földfelosztásba belevágni – Az osztatlan közös tulajdonok rendezése növeli az ingatlan értékét

Dr. Czére-Réti Gabriella

Annak ellenére, hogy elég sok időnk volt felkészülni erre az új eljárásra, a tapasztalat az, hogy a földtulajdonosok félve vágnak bele annak megindításába. A legtöbb helyről a bizonytalanság és az eljárás átláthatatlanságával kapcsolatos aggodalmak érezhetőek. Fontos azonban, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlan jogviszonyának rendezése elősegíti a földterületek használhatóságát, növekedik a föld értéke, és a támogatások és a hitelek felvétele szempontjából is kedvezőbb lehetőségeket biztosít.

A megosztást bármely tulajdonostárs kezdeményezheti, és amire szeretném felhívni a figyelmet, hogy a kérelmező tulajdonostárs jelentős előnyhöz jut az eljárás során azzal, hogy ő lesz az eljárás „ura”.

Az eljárás egyszerűbb, bár vannak még kérdőjelek

Mindössze 90 nap áll a kérelmező rendelkezésére az eljárás lefolytatására, így gyakorlatilag a kérelem benyújtása előtt, már előre meg kell tervezni szinte minden lépést, és tisztázni kell az esetleges nehézségeket, hogy az eljárás során már pontosan tudjuk, mire hogyan reagálunk. A kérelem díja 15 000 forint, melyért cserébe a kérelmező megkapja az osztóprogram használatát biztosító ügyazonosító kódot, a földterülettel kapcsolatos minden jelentős tájékoztatást, és a díj magában foglalja a teljes földhivatali eljárást, a megosztással bekövető változások ingatlan-nyilvántartási átvezetését is. Ez egy igen kedvező lehetőség, hiszen az osztóprogram segítségével mi magunk is el tudjuk készíteni a térképvázlatot és a területkimutatást, csak az irányt és a sorrendet kell meghatároznunk.

A program egészen könnyen használható, amivel jelentős költség spórolható meg, szemben a korábbi megosztásokkal, ahol külön földmérőt kellett felkérnünk ezeknek a dokumentumoknak az elkészítésére. Jelenleg a program legnagyobb nehézségeit a mindennapi frissítések és egy-két technikai hiba okozza, ami betudható annak, hogy a gyakorlati hibák még most, az eljárások elején jelentkeznek.

Bekebelezés lehetősége

A fentieken túl az egyik legizgalmasabb előnye az eljárásnak egy új jogintézmény, a „bekebelezés” lehetősége. A megosztás során ugyanis figyelembe kell venni a minimális mérethatárokat, amiket a törvény meghatároz (például szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület esetén 10 000 m² -nél kisebb terület nem alakítható ki). Azoknak a tulajdonosoknak a földterületét, akiknek nem éri el a meghatározott minimális mérethatárt a tulajdonukban álló terület, egy másik tulajdonostárs bekebelezheti. A bekebelezés lehetősége az egyik legjelentősebb érv a tulajdonosok esetében, hogy megindítsák az eljárást. A megosztás során ugyanis a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított többsége képes valamennyi tulajdonostársra kiterjedő hatállyal létrehozni az egyezséget, így gyakorlatilag a bekebelezett tulajdonostárs tehetetlen az ügyben. Lényegében egy kényszer-tulajdonátruházásról van szó, ahol egy másik tulajdonostárs a jogszabályban rögzített minimum-ellenérték felajánlásával az érintett tulajdonos hozzájárulása nélkül szerezheti meg a földterületet. Ezt az értékbecslési ajánlat szerinti minimumértéket a Nemzeti Földügyi Központ honlapján fellelhető értékbecslési ajánlatban találjuk, a megállapítására művelési áganként és településenként aranykorona-értéken számítva került sor. Ha valamely bekebelezéssel érintett tulajdonostárs nem ért esetleg egyet a felajánlott összeggel, nincs más dolga, mint igazságügyi szakértőt felkérni értékbecslési szakvélemény elkészítésére. Mivel egy hektár alatti földterületek ellenértékéről van szó, a legtöbb esetben véleményem szerint a bekelezett tulajdonostárs bele fog törődni a neki felajánlott összegbe, mert a felkért szakértő díját neki kell megelőlegeznie. Bár ha a szakértő által megállapított összeg 20%-kal meghaladja a bekebelező tulajdonostárs által ajánlott összeget, akkor a bekebelező tulajdonostársnak kell a költséget viselnie, de ezt előre nem igazán lehet tudni.

Ha valamelyik tulajdonostársnak önmagában több mint 50%-os tulajdonrésze van az ingatlanban, akkor pedig gyakorlatilag saját maga dönti el a megosztás irányát, a kiosztás sorrendjét és azt, hogy kit szeretne bekebelezni.

Ez egy igen nagy lehetőség azon földtulajdonosok esetében, akik több területhez szeretnének jutni. Az ilyen jellegű tulajdonszerzés során nem kell azt sem vizsgálni, hogy a földtulajdonosnak mennyi földterülete van, tehát a 300 hektáros földszerzési maximumot sem kell figyelni, és nem kell alkalmazni az elővásárlásra jogosultak értesítését előíró rendelkezéseket (nincs kifüggesztés), és további hatósági jóváhagyáshoz sem kötött.

Nem kell minden 
tulajdonostárs 
az egyezséghez

Könnyebbség továbbá, hogy az egyezség megkötéséhez nincs szükség arra, hogy valamennyi tulajdonostársat tárgyalásra hívja össze a kérelmező. A tulajdonostársakat ki kell értesíteni az eljárás megindításáról, de más kötelezettsége a kérelmezőnek nincs. Mivel a tulajdoni hányad alapján számított többségi, azaz 50% plusz egy szavazatra van szükség az egyezséghez, a kiértesített tulajdonostárs is jelentős hátrányba kerülhet, hiszen az ő tulajdonába kerülő terület berajzolásába gyakorlatilag semmi beleszólása nincs, ha a kérelmező akár egyedül, akár mással, de nélküle tud egyezséget kötni. Az egyezséghez történő hozzájárulást megadottnak kell tekinteni a nem azonosítható személyek esetén (kevés adat szerepel a beazonosításához a tulajdoni lapon), valamint az olyan tulajdonostársak esetén, akiket értesített ugyan a kérelmező, de a megküldött levél „nem kereste”, „ismeretlen” vagy „elköltözött” jelzéssel érkezik vissza. Az egyezség hatálya az összes tulajdonosra kiterjed. Az egyezségi megállapodás ügyvédi ellenjegyzést igénylő dokumentum. Az egyezségi megállapodás melléklete az osztóprogram által készített térképvázlat és területkimutatás is, melyet az egyezségben részt vevőknek alá kell írniuk. Természetesen a megosztás során figyelemmel kell lenni arra, hogy a kialakuló földterületek útkapcsolattal rendelkezzenek, és a tulajdoni lapra bejegyzett esetleges terhek sorsát is rendezni kell.

Ha sikerült megkötni az egyezséget, a bekebelezett tulajdonostársaknak fizetendő ellenértéket ki kell fizetni, ha nem tudjuk ezt megtenni (például mert nem elérhető), akkor pedig bírói letétbe kell helyezni az összeget, és ennek tényét a földhivatalnak igazolni kell. Csak ezt követően kerülhet sor a benyújtott okiratok alapján a föld tényleges megosztására.

További előnye az eljárásnak, hogy a megosztás nem szünteti meg a közös tulajdonban álló földeken a fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot, így új földhasználati szerződést sem kell kötni. Más a helyzet azonban az erdők esetében, ahol az új erdőingatlan tulajdonosa a megbízási szerződésen alapuló erdőgazdálkodás esetén 60 napos felmondási idővel egyoldalúan kezdeményezheti a szerződés megszüntetését.

Amíg az egyik tulajdonostársnál előnyként jelennek meg a fenti lehetőségek, a másik tulajdonostársnál hátrányként csapódhatnak le, így minden osztatlan közös tulajdonban lévő földtulajdonos esetén fontos, hogy vizsgálja meg a tulajdonában álló földterület tulajdonosi szerkezetét, és mérlegelje egyedül vagy valamelyik tulajdonostársával együttműködve az eljárás megindítását.

A megosztás folyamatával részletesen az alábbi weboldalunkon ismerkedhet: 
www.osztatlanfold.hu

Kérdés, kérés esetén forduljanak bizalommal ügyvédi irodánkhoz:

dr. Czére-Réti Ügyvédi Iroda

elérhetőségeink:

honlap: www.drreti.hu
e-mail: info@osztatlanfold.hu
telefon: +3620/210-9939