osztatlan földtulajdon

Felszámolás alatt –Osztatlan földtulajdon: nincs minden kérdés tisztázva

Az idén indult az eddigi legnagyobb földbirtokszerkezet-rendezés, az osztatlan területek felszámolása, ami mintegy 3-3,5 millió személyt, valamint 2,4 millió hektárnyi területet érint, és az eddig ismert eljárásrendje, ármechanizmusa konfliktusveszélyt is tartogat.

2021. év elején lépett hatályba az osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a termőföldnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény, illetve a hozzá kapcsolódó kormányrendelet. A szabályozással olyan mértékű birtokrendezés valósulhat meg, ami jövedelmező, fenntartható birtokméretek kialakítását segíti, és várhatóan ilyen mértékű földpiaci mozgás nem lesz sem közép-, sem hosszú távon.

A járványhelyzet miatt késik a végrehajtás

A törvény mintegy 3-3,5 millió személyt, valamint több mint 1 millió ingatlant érint, amelynek összterülete mintegy 2,4 millió hektár. A jogszabály ugyan most január 1-től hatályos, de a járványhelyzet miatt információnk szerint csak azon bekebelezésekre történtek kezdeményezések, ahol az ingatlant egyetlen tulajdonostárs veszi át. Minden más esetben meg kell várni a veszélyhelyzet végét, illetve az osztóprogram rendelkezésre állását. Fontos még tudni, hogy az osztatlan tulajdon az ingatlan megosztásával vagy az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján, illetve az ingatlan kisajátításával szüntethető meg. Ezen ügyleteknél a nem földművesek is szerezhetnek egy hektárnál nagyobb területet, nincs felső korlátja a tulajdonszerzésnek (300 ha), és nincs földhasználati (művelési) kötelezettség sem. Ilyen ügyletben az elővásárlási jog nem gyakorolható, és nem kell kérni a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyását sem. Az egy hektár alatti tulajdoni hányadok bekebelezése önmagában is komoly piaci folyamatokat gerjeszt. A folyamat végére a tulajdonosok száma és ennek következtében a kínálati oldal drasztikusan fog csökkenni fog, a most vásárlók feltehetően megtartják földjüket, ami az eddiginél jóval merevebb birtokszerkezetet vetít előre.

Szakmai aggályok

Az eddig megjelent szabályozásokban sok esetben található ellentmondás, ami nehezítheti a területek konfliktusmentes és gyors tulajdonoscseréjét. Az alábbiakban az Agrotax összegyűjtötte a szakterületéhez (termőföld-értékelés) kapcsolódó legfontosabb aggályokat:

- Ha a felek nem tudnak megegyezni, akkor a törvény igazságügyi szakértői szakvélemény készítését teszi lehetővé, miközben a kormányrendelet értékbecslési szakvélemény lehetőségéről ír. A nyilvánosan elérhető igazságügyi szakértői lista 47 főt tartalmaz, az eljárásokra mindössze 90 nap biztosított, mig az osztatlan megegyezések várható száma milliós nagyságrendű.

- A törvény települési szintű értékbecslési ajánlat közzétételét írja elő művelési ágankénti bontásban, ami irányt adhat az ügyletek megkötéséhez, ám az NFK által közzétett lista járási szintű adatokat tartalmaz. További bizonytalanságot okoz például, hogy nem ismert ezen adatok mögötti adatbázis, annak minősége, az extrémitásainak kezelése, a figyelembe vett évek száma, az adatok frissessége stb. Nemzetközi példát sem találni arra, hogy egy adott ügylethez statisztikai átlagárat alkalmaznának, ugyanis piaci szinten nem értelmezhető az átlagos föld. Az sem világos, hogy milyen módon vehető figyelembe a termőföld folyamatos drágulása.

- A megegyezéshez használt ajánlott áraknak más funkciója is van. Megegyezés hiányában a felek igazságügyi szakértőhöz fordulnak, a törvény pedig a költségviselő felet az alapján jelöli ki, hogy a szakértői ár az ajánlati ártól milyen mértékben tér el: 20% feletti eltérés esetén a bekebelező viseli, alatta a bekebelezendő föld tulajdonosa, ami majd csak utólag derül ki.

- További kérdéseket vet fel, hogy adott esetben több, jelentősen eltérő szakvélemény is készülhet ugyanarra földrészletre, ami nemcsak az értékbecsléseket és azok szerepét teszi vitathatóvá, hanem a viszonyítási alapot (ajánlott árlista) is. Az osztatlan földek felszámolási folyamatát bárki megindíthatja, de valószínűleg a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezőknek, illetve a nagyobb földhasználóknak lehet érdekük mielőbb lépni és a számukra kedvezőbb árat érvényesíteni az ügylet során. A most életbe lépett jogszabály inkább a keresleti oldalt erősíti, hiszen ez egy egyedülálló lehetőség a vásárlók számára. Országos szinten nézve az osztatlan területek felszámolásának dömpingje az Agrotax szakemberei szerint a 2021-es termőföldpiaci árakban extrémitásokat nem okoz majd, éves szinten az eddigi emelkedő trend változatlan marad.

„Hosszú távra megerősödhetnek a gazdaságosan működő birtokszerkezetek az osztatlan területek megszüntetésével. Ebben azonban nagyon sok olyan magánszemély érdekelt, akik a gazdáknál feltehetően jóval kevesebb információval rendelkeznek. Ők az áralkuban akkor lehetnek sikeresek, ha az adott földre szakembertől kérnek egyedi árkalkulációt, értékbecslést. Ma már elérhetőek olyan értékbecslések, amelyek a részletes műszaki-diagnosztikai adatokon túl ortofotók és űrfelvételek alapján tájékoztatnak a földrészlet eltérő termőképességű – inhomogenitású – adottságairól, lehetővé téve a hivatalos minőségi osztályok határaival történő összevetést. Ilyen információk jelentős támogatást adhatnak a megosztási egyezséghez. Érdemes figyelembe venniük, hogy a bekebelezendő földek (egy ha alatt) értéke is milliós nagyságrendű minden művelési ágban” – hívta fel a figyelmet Sáhó Ákos.

A szabályozásokban sok esetben található ellentmondás, ami nehezítheti a területek konfliktusmentes és gyors tulajdonoscseréjét.

 

Ha tetszett a cikk regisztráljon az AgrárUnió hírlevélre: https://www.agrarunio.hu/regisztracio

Forrás: Agrotax Kft.

Tags: föld, termőföld, osztatlan közös tulajdon, földtulajdon

Oldalunk cookie-kat ("sütiket") használ. Ezen fájlok információkat szolgáltatnak számunkra a felhasználó oldallátogatási szokásairól, de nem tárolnak személyes információkat. Szolgáltatásaink igénybe vételével Ön beleegyezik a cookie-k használatába. További információ Elfogadom