Tovább nőtt a termőföldvásárlás átfutási ideje

Termőföldvásárlás esetén egy termőföld adásvételének lebonyolítása eddig sem tartott rövid ideig, hozzávetőlegesen 4-6 hónapot kellett várni, amíg a szerződés megkötésétől számítva a tulajdonjog bejegyzése végre megtörtént, a január 1-i jogszabályváltozások miatt azonban ez az idő akár 6-9 hónapra is nyúlhat. Az elhúzódó eljárásrend sokszor okozhat eladó és vevő között konfliktust, ezért fontos tisztában lenni a folyamattal.

A legelső lépés a kézfogást követően természetesen az adásvételi szerződés megkötése. Ez viszonylag egyszerűnek tűnik, hiszen a felek megállapodtak az árban, egyértelmű, melyik földről van szó, mehetnek az ügyvédhez.

0. nap: termőföldvásárlás - szerződéskötés

Vegyük a 0. napnak a szerződéskötés napját. Ezt követően 8 napon belül az okiratszerkesztő ügyvéd megküldi az adásvételi szerződést a megyei földhivatalnak előzetes vizsgálatra. Ezen előzetes vizsgálat célja, hogy a hatóság megállapítsa a szerződésnek a közzétételre való alkalmasságát. A szerződéskötést követően – figyelembe véve a postázást, ügyintézési időt – 3-6 hét is eltelhet, mire megkapjuk a pozitív választ a hatóságtól, tehát már körülbelül 30-40. napnál járunk a szerződéskötéstől számítva. Fontos tudni, hogyha a hatóság nem bírálja el pozitívan az adásvételi szerződést, az olyan, mintha a felek meg sem kötötték volna, tehát újabb adásvételi szerződést kell írni.

30. nap: megjön a válasz a földhivataltól

Sokszor merül fel az eladó részéről az igény, hogy az adásvételi szerződést követően azonnal fizessen a vevő. Mi történik, ha valóban fizetett a vevő, de a hatóság „visszadobja” a szerződést? Biztos, hogy az eladó újra alá fogja írni a szerződést, vagy mehetünk a bíróságra a pénzünkért? Tételezzük fel, hogy nagyon jól ismerjük az eladót, megoldjuk, rendes ember, újra alá fogja írni a vevő szerint. 30-40 nap alatt elég sok minden történhet szegény eladóval is, mi történik, ha például időközben elüti az autó? Az örökösök hagyatéki eljárásának lefolytatása és a pénzünk visszaszerzése igen sok álmatlan éjszakát okozhat még a legrendesebb eladó esetén is.

100. nap: lejár a kifüggesztés

Na de térjünk vissza oda, hogy azért 99%-ban ennél a lépésnél még nem szokott gond lenni, és a hatóság a 40. nap környékén közzétételre alkalmasnak minősíti a szerződést, majd tájékoztat arról, hogy megküldte az adásvételi szerződést az illetékes jegyzőnek kifüggesztésre. Nyilván itt is jön a postázási idő, de tételezzük fel, hogy mindenki nagyon gyorsan dolgozik, és azonnal kifüggesztésre kerül az adásvételi szerződésünk. A kifüggesztés ideje 60 nap, tehát mire a kifüggesztés ideje lejár, máris a 100. napnál járunk (de ha esetleg a 120. napnál járunk, azon se lepődjünk meg). Ennél a második lépésnél is igencsak izgulhat a vételárat kifizető vevő, hiszen ha a kifüggesztés ideje alatt rájelentkezik egy elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződésre, aki a vevőt a sorban megelőzi, akkor a hatóság a későbbiekben vele hagyja jóvá az adásvételi szerződést.

Ha a kifüggesztés ideje alatt rájelentkezik egy elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződésre, akkor a hatóság a későbbiekben vele hagyja jóvá az adásvételi szerződést.

180. nap: a tulajdonjog bejegyzése

A jegyző postán megküldi a megyei földhivatalnak hatósági jóváhagyásra az adásvételi szerződést, és arról is tájékoztatja a hatóságot, hogy jelentkezett-e elővásárlási jogosult. A postára megérkezett levél átvételét követően 60 nap áll a megyei földhivatal rendelkezésére, hogy a szerződést jóváhagyja vagy esetleg megtagadja azt. A megyei földhivatal a 60 napon belül megküldi a helyi földbizottságnak a szerződést, amelynek kvázi vétójoga van a szerződés megtagadására. A megyei földhivatal ekkor fogja megvizsgálni a kifüggesztés ideje alatt esetlegesen rájelentkezők nyilatkozatainak jogszerűségét. Még itt is felmerülhet – a helyi földbizottság vétójoga vagy például egy elővásárlásra jogosult rájelentkezése miatt –, hogy a hatóság megtagadja az eladó és az eredeti vevő között az adásvételi szerződést. Mielőtt azt gondolnánk, hogy normál esetben nem lehet gond a hatósági jóváhagyással, azért felmerülhetnek különleges esetek, mivel például megtagadási ok az is, ha a jegyző véletlenül egy nappal hamarabb veszi le a kifüggesztett szerződést. Erre sem az ügyvédnek, sem a szerződő feleknek nincs ráhatása. A példát azért hoztam, mert megtörtént eset, és jól szemlélteti, hogy mennyire fontos körültekintően eljárni és átgondolt szerződést megkötni, hiszen egy ilyen esetben a vevő már több, mint 3-4 hónapja kifizette a vételárát egy olyan ingatlannak, amelynek a tulajdonjogát nem tudta megszerezni. A hatósági jóváhagyás megtagadásának pedig ugyanaz a következménye, mint az eljárás legelején, amikor a hatóság „visszadobta” a szerződést. A felek ülhetnek le újra szerződést kötni, hiszen az előző szerződés hatálytalan.

Bármikor újrakezdődhet a folyamat

Így látható, hogy a szerződéskötéstől számítva hozzávetőlegesen átlagban 180 nap telik el, mire a hatósági jóváhagyást megkapják a felek. Ezen 180 napon belül több bizonytalansági faktor is van, mely miatt előfordulhat, hogy a vevő a legvégén nem tudja megszerezni a földet. A legjelentősebb változás a januári szabályokban az, hogy a legelső lépés – amikor a megyei földhivatal „közzétételre alkalmasnak” minősíti az eljárást – korábban még nem volt. Így ennek az eljárásnak az ügyintézési idejével hosszabbodott meg a teljes eljárás ideje. Természetesen egy szépen átgondolt és a felekkel megbeszélt szerződésben lehet megoldásokat találni ezeknek bizonytalansági faktoroknak a kiküszöbölésére, garanciákat lehet beépíteni a rendszerbe, de ehhez szükséges mindkét szerződő fél együttműködése és a jogszabály előidézte akadályok, nehézségek megértése, elfogadása.

A 180 napon belül több bizonytalansági faktor is van, mely miatt előfordulhat, hogy a vevő a legvégén nem tudja megszerezni a földet.

Kérdés, kérés esetén forduljanak bizalommal ügyvédi irodánkhoz:

dr. Czére-Réti Ügyvédi Iroda

honlap: www.drreti.hu

Elérhetőségeink:

e-mail: info@drreti.hu 

telefon: +3620/210-9939