Legyen azé, aki megműveli!

Az új szabályok szerint a NAK területi szervei adnak ki állásfoglalást arról, hogy támogatják-e a vevőt vagy valamelyik elővásárlásra jogosultat vagy nem. A helyi földbizottságnak 30 napja van arra, hogy kiadja az állásfoglalását. Az egyik legfontosabb változás, hogy a helyi földbizottság eljárására immár az általános közigazgatási rendtartásról szóló törvény (röviden: Ákr) szabályait kell alkalmazni, magyarán január 11. után a bizottság úgy jár el, mintha maga is közigazgatási szerv lenne, és neki is be kell tartania az Ákr szabályait. Eszerint mind az eladó, mind a vevő, mind az eljárásban elővásárlásra vagy előhaszonbérletre jogosult (aki rájelentkezést nyújtott be a jegyzőnek) ügyfélnek minősül az eljárásban, és megilletik mindazon jogok és kötelezettségek, amelyeket az Ákr előír.

Minden felet értékelnek

Dr. Jobbágy Krisztina

A helyi földbizottság felhívására a vevő, illetve a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult a földforgalmi törvény 24. § (3) bekezdése szerinti körülményekről tizenöt napos határidőn belül írásban köteles adatot szolgáltatni. Ez a 24. § (3) bekezdés tartalmazza azokat a szempontokat, amelyeket a megfelelés értékelése során a helyi földbizottság figyelembe vehet, és amelyekről korábbi cikkemben írtam, például ide tartozik a vételár megfelelőségének vizsgálata is. A helyi földbizottság az adásvételi szerződést és a jegyzékben szereplő valamennyi elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozatát a köztudomású tények és legjobb ismeretei, valamint a jogszabályban foglaltak szerint beszerzett információk együttes mérlegelése alapján, a meghatározott szempontok szerint értékeli és támogatja vagy nem támogatja. Az értékelést köteles azonos szempontok szerint a jegyzékben szereplő összes elővásárlásra jogosultról és az adásvételi szerződés szerinti vevőről elvégezni a földbizottság, és az értékelés során akár több elővásárlásra jogosultat is támogathat. Amennyiben egyik elővásárlásra jogosult esetében sem támogatja 
az adásvételi szerződés jóváhagyását, állást kell foglalnia abban, hogy az adásvételi szerződés szerinti vevő esetében támogatja-e azt. Az elővásárlásra vonatkozó 15 napos időtartam nem számít bele a földbizottság 30 napos eljárási határidejébe, így gyakorlatilag a 30 nap akár 45 nap is lehet.

Nagyon fontos szabály, amiről valószínűleg sokan nem tudnak, hogy a helyi föld­­­­­­bizottság ülésén részt vehet az eladó, a ve­­vő és az elővásárlási elfogadó nyilatkozatot tevő személy is. A tárgyalandó szerződésekről a kamara internetes honlapján (http://www.nak.hu/component/foldbiz), il­­­letve a kamara illetékes területi szerve hir­­detőtábláján tájékoztatót tesz közzé 
az érintett ingatlanok helyrajzi számának és az ülés helyszínének, időpontjának megjelölésével. A helyi földbizottság 
a feleket szükség szerint, azok kérelmére pedig meg kell hallgatnia, ebben nincs mérlegelési jogköre.

A helyi földbizottság állásfoglalásának tartalmaznia kell az eljáró szervezet megnevezését, az érintett természetes személy személyazonosító adatait, az érintett földrészletek azonosítására szolgáló adatokat, az érintett fél vonatkozásában a szerződés létrejötte támogatásának vagy nem támogatásának kimondását. Az indokolásban pedig fel kell tüntetni a megállapított tényállást, az ügyfél által a helyi földbizottság felhívására a földforgalmi törvény 24. § (3) bekezdésében foglaltakról szolgáltatott adatokat vagy az adatszolgáltatás hiányát, az állásfoglalás kialakításánál figyelembe vett és 
az állásfoglalást alátámasztó szempontokat, valamint ezen szempontok kormányrendeletben előírt mérlegelésének eredményét, az állásfoglalás kiadásának dátumát és 
a kiadó aláírását.

Ha a döntéssel nem értünk egyet

Amennyiben valamelyik elem hiányzik az állásfoglalásból, akkor az jogilag nem helytálló, megtámadható a bíróság előtt. De nem közvetlenül a földbizottsági ál­­lásfoglalást lehet megtámadni, hanem 
a mezőgazdasági igazgatási szerv adásvételi, valamint csereszerződést jóváhagyó vagy megtagadó határozatával szemben lehet bírósági felülvizsgálatot kezdeményezni. A földbizottsági eljárást a bíróság előtt csak akkor lehet megtámadni, ha olyan súlyos jogszabálysértés történt az eljárás során, amely a földbizottság döntését érdemben befolyásolta. Az érdemi befolyás azt jelenti, hogy ténylegesen kihatott a döntésre, például valamelyik fél által felajánlott bizonyítékot nem vették figyelembe és annak elutasítását nem indokolták meg, vagy ha az ügyfél kérte a meghallgatását, de ez nem történt meg. Nem minősül érdemi jogszabálysértésnek, ha a földhivatal az eljárási határidejét túllépi, mert a bírói gyakorlat szerint érdemben nem befolyásolja a döntését.

Itt szeretnék kitérni arra is, hogy a me­­zőgazdasági igazgatási szerv a földforgalmi törvény előírásai alapján egyes esetekben köteles megtagadni a hatósági jóváhagyást, és a támogató helyi földbizottsági állásfoglalás ellenére megtagadhatja (tehát saját mérlegelési jogköre van) az adásvételi szerződés jóváhagyását, ha álláspontja szerint fennállnak 
a 24. § (2) bekezdésben meghatározottak szerinti körülmények. A jogszabály 24. § (2) bekezdése így szól: „(2) A helyi földbizottság az adásvételi szerződést és a jegyzékben szereplő valamennyi elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozatát a köztudomású tények és legjobb ismeretei, valamint a (3) bekezdésben foglaltak szerint beszerzett információk együttes – kormányrendeletben meghatározott módon történő – mérlegelése alapján a 23/A. § (1) bekezdésében meghatározott szempontoknak való megfelelés vonatkozásában értékeli és támogatja vagy nem támogatja.”
A 23/A. § (1) bekezdésében meghatározott szempontok figyelembevételével kell meghatározni azt, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e a – birtokviszonyok átláthatóságára, a spekulatív földszerzések megelőzésére, az üzemszerű művelés alatt álló élet- és versenyképes, egységes birtoktagot képező fölbirtokok kialakítására és megőrzésére, a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítésére, az életvitelszerűen helyben lakó és gazdálkodó földművesek segítésére és 
a mezőgazdaságban a generációváltás elősegítésére vonatkozó – általános ag­­­rárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek. A fenti jogszabályhelyeket én úgy értelmezem, hogy a helyi földbizottság hozhat egy állásfoglalást arról, hogy kit támogat a jogszabály alapján előírt szempontok figyelembevételével és mérlegelésével, majd az állásfoglalás ellenére a mezőgazdasági igazgatási szerv a szerződés hatósági jóváhagyását mégis megtagadhatja, ha más döntést hoz. Fontos változás az is, hogy például az ilyen döntésekkel szemben a helyi földbizottság is keresetet indíthat az illetékes közigazgatási bíróság előtt!

Pereskedés előtt tájékozódjunk!

A bíróság a mezőgazdasági igazgatási szerv határozatát nem módosíthatja, csak hatályon kívül helyezheti azt, és új eljárás lefolytatására utasíthatja a mezőgazdasági igazgatási szervet. Az új eljárás kiterjedhet a helyi földbizottság eljárásának megismétlésére is akár, ha a helyi földbizottsági eljárás során súlyos jogszabálysértés történt. Mindenkinek azt szoktam javasolni, hogy ha nem ért egyet a mezőgazdasági igazgatási szerv határozatával, azon belül a helyi földbizottság állásfoglalásával, akkor először menjen be az illetékes földhivatalba, és kérje ki 
a szerződéshez kapcsolódó iratokat, nézze meg, hogy a többi elővásárlásra jogosult milyen elfogadó nyilatkozatot tett, mit csatolt annak alátámasztására, hogy elővásárlásra jogosult, és a ranghelyét hogyan, mely okiratokkal támasztotta alá. Utána nézze meg a helyi földbizottsági eljárás során keletkezett iratokat, 
a tárgyaláson felvett jegyzőkönyvet. Ahhoz, hogy egy elutasító határozatot a bíróság előtt sikeresen lehessen megtámadni, minden okiratot és körülményt ismerni kell, különben csak további költségbe veri magát az ügyfél, de előrébb nem fog jutni, mert a bíróság nem fog helyt adni a keresetének!

Kinek jár a vételi jog?

Még egy fontos változásról kell szót ejteni, ez pedig a vételi jog megjelenése a jogszabályban. A földforgalmi törvény alapján az elővásárlás során előnyt adó, illetve vállalt kötelezettségek és tilalmak teljesítésének betartását a mezőgazdasági igazgatási szerv ellenőrzi. Ha ennek során megállapítja, hogy a tulajdonos, illetve a földhasználó

a) 
nem tartotta be a szerzéshez vállalt kötelezettségeket, vagy a szerzéshez szükséges feltétellel nem rendelkezik,
b) 
a szerzés feltételeként az e törvényben előírt meghatározott célú földhasználattól, tevékenységtől tartósan eltért,
c) 
földműves, illetve mezőgazdasági ter­­­­­­­melőszervezeti minősége bármely okból megszűnt, vagy
d) 
a törvényben meghatározott határidőn belül a hatósági jóváhagyáshoz kötött szerződést nem nyújtotta be a hatósághoz, vagy – adásvétel, illetve a haszonbérlet esetén az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti jog gyakorlása céljából – a jegyzőhöz,
akkor felhívja az érintett figyelmét 
a jogszabálysértésre. Ezután a határidő megállapításával a figyelmeztetést tartalmazó döntésben felszólítja a jogszerű állapot helyreállítására. Ha a felszólított kötelezett határidőben nem tesz eleget a felszólításnak, akkor vele szemben mulasztási bírságot szab ki a hatóság, amely a föld szerzéskori aranykorona-értéke húszezerszeres szorzatának megfelelő forintösszeg. A bírság megfizetése alól felmentés nem adható, illetve fizetési kedvezmény nem nyújtható. A határidőre meg nem fizetett bírság adók módjára behajtandó köztartozás. A bírság ismételten kiszabható mindaddig, amíg a jogsértő állapot fennáll. Ha a bírság kiszabása ellenére a földtulajdonos hat hónap elteltével sem állítja helyre a jogszerű állapotot, úgy a jegyzékben szereplő és a helyi földbizottság által támogatott személyt az akkor fennálló elővásárlási ranghelye alapján, majd ezt követően az államot az érintett földterület vonatkozásában 
az eredeti vételáron a törvény alapján vételi jog illeti meg.

Több, azonos ranghelyen álló jogosult közül a mezőgazdasági igazgatási szerv sorsolással állapítja meg a jogosultak sorrendjét. Ezután felhívja vételi jogának gyakorlására a jogosultak közül az első ranghelyen álló személyt, aki az értesítés kézhezvételétől számított 60 napon belül gyakorolhatja vételi jogát a mezőgazdasági igazgatási szervnek közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozattal. A határidő elmulasztása jogvesztő! Ha a jogosult nem nyilatkozik, vagy nem kíván élni vételi jogával, akkor a mezőgazdasági igazgatási szerv a következő ranghelyen álló személyt hívja fel vételi jogának gyakorlására. Jogosult hiányában a vételi jog az államot illeti. Ilyen esetben a szerződés azon a napon jön létre, amikor a vételi jog jogosultja nyilatkozatot tesz, amiről a mezőgazdasági igazgatási szerv értesíti a földtulajdonost.

Nagyon fontos szabály, hogy a helyi földbizottság ülésén részt vehet az eladó, a vevő és az elővásárlási elfogadó nyilatkozatot tevő személy is.

Dr. Jobbágy Krisztina ügyvéd
+36 30 682-5009
www.drjobbagykrisztina.hu