földforgalmi szabályok

Azé lesz, aki megműveli?

Módosított földforgalmi szabályok, I. rész

2019. január 11-től lép hatályba a termőföldekre vonatkozó jogszabályok módosítása, ezek közül a legfontosabbakra szeretném felhívni a figyelmüket. Nagy számukra tekintettel két részben mutatom be a változtatásokat, a második cikket következő lapszámunkban találják majd meg.

Dr. Jobbágy KrisztinaDr. Jobbágy Krisztina

 

A jogszabály-módosítások mellett új szabályok léptek érvénybe a szerződések jóváhagyása esetében, ami egyelőre nehezen belátható jogkört ad a helyi földbizottságoknak a vizsgálódásra. Olyan mértékű ellenőrzést kell majd végezniük, amire eddig nem volt példa. Hogy ez hogyan, milyen és mekkora mennyiségű okiratok alapján fog történni, arról elképzelésem sincs. Egy biztos, az állásfoglalásuk ellen nem lehet fellebbezni, csak majd a hatósági döntés ellen lehet bírósághoz fordulni. De lássuk az új előírásokat!

Helyben lakó szomszéd

Az értelmező rendelkezések között módosításra került a helyben lakó szomszéd fogalma, aminek alapján most már nemcsak az minősül helyben lakó szomszédnak, aki a szerződés tárgyát képező föld fekvése szerinti településen helyben lakó és akinek a tulajdonában vagy használatában lévő föld szomszédos a szerződés tárgyát képező földdel. Hanem az is, aki szerződés tárgyát képező föld fekvése szerinti településsel szomszédos település vonatkozásában helyben lakó és akinek a tulajdonában vagy használatában lévő föld szomszédos a szerződés tárgyát képező földdel.

Új jogosultak

Az elővásárlási és előhaszonbérleti jogosultságok (állattartók és ökológiai gazdálkodást folytatók) kiegészítésre kerültek 1. a kert, szőlő vagy gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén a kertészeti tevékenységet végző; 2. a szántó művelési ágban nyilvántartott terület eladása esetén a növénytermesztési hatóság által szaporítóanyag-előállítóként nyilvántartásba vettként (ezt a 7/2001. [I.17.] FVM rendelet szabályozza) vetőmag-előállítást végző, helyben lakó földművessel. Mind a négy elővásárlásra jogosultság azonos ranghelyen áll, és ami nagyon fontos, hogy a helyben lakó szomszéd földművest már nem előzhetik meg, csak a helyben lakót, de ez csak az elővásárlásra vonatkozik. Az előhaszonbérlet esetében mind a négy előhaszonbérleti jogosultság azonos helyen áll a volt haszonbérlő olyan földművessel, illetve mezőgazdasági termelőszervezettel, aki helyben lakónak minősül, illetve amely helybeli illetőségűnek minősül, vagy akinek a lakóhelye, illetve akinek vagy amelynek a mezőgazdasági üzemközpontja legalább három éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

Szigorodó elővásárlási jog

Az állattenyésztést végző földművesek esetében most már csak az élhet az elővásárlási jogával, aki a föld fekvése szerinti településen az elővásárlási joga gyakorlását megelőzően legalább három éve állattartó telepet üzemeltet, és azon a településen helyben lakó földműves, és a tulajdonszerzésének a célja az állattartáshoz szükséges és azzal arányban álló takarmányszükséglet biztosítása, valamint rendelkezik a törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott állatsűrűséggel.

Ám fontos hangsúlyozni, hogy rét, legelő (gyep) vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén szarvasmarhafélék, ló, szamár, öszvér, juh, kecske vagy méh állatfajok vonatkozásában él az elővásárlásra jogosultság, míg a szántó művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén a fentiekben fel nem sorolt állatfajok, valamint tejhasznú szarvasmarha vonatkozásában él az elővásárlásra jogosultság. Továbbá szükséges az is, hogy nyilvántartásba vett takarmányvállalkozásnak minősüljön.

Megszűnik a feles bérlet és részesművelés

2019. január 11. napját követően új feles bérleti és részesművelési szerződés nem köthető, és a fennálló feles bérleti és részesművelési szerződések időbeli hatályát 2019. január 11. napját követően meghosszabbítani nem lehet, valamint az ezen időpont előtt kötött feles bérleti, valamint részes művelési megállapodások 2028. december 31. napjával a törvény erejénél fogva megszűnnek. Tehát a Földhivatal 2028. december 31. napjával minden feles bérleti szerződést és részesművelési szerződést hivatalból fog törölni fog, akkor is, ha az későbbi időpontban járna le. A felek a szerződés megszűnését követően kötelesek egymással elszámolni.

Csereszerződések

Csereszerződések esetében a legfontosabb változás az, hogy a 2019. január 11. napja után megkötött szerződések is hatósági jóváhagyáshoz vannak kötve, éppúgy, mint az adásvételi szerződések.

Földadásvétel új szabályokkal

Az adásvételi szerződés jóváhagyása esetén a NAK-nak a szerződéssel érintett föld fekvése szerinti területi szerve (a továbbiakban: helyi földbizottság) foglal állást arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e: a) a birtokviszonyok átláthatóságára; b) a spekulatív földszerzések megelőzésére; c) az üzemszerű művelés alatt álló élet- és versenyképes, egységes birtoktagot képező földbirtokok kialakítására és megőrzésére; d) a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítésére; e) az életvitelszerűen helyben lakó és gazdálkodó földművesek segítésére; és f) a mezőgazdaságban a generációváltás elősegítésére vonatkozó általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek.

Nagyon fontos változás, hogy a helyi földbizottság a mezőgazdasági igazgatási szerv adásvételi, valamint csereszerződést jóváhagyó vagy megtagadó határozatával kapcsolatosan keresetet indíthat az illetékes közigazgatási bíróság előtt! A helyi földbizottságnak 30 napja van arra, hogy kiadja az állásfoglalását. Új szabály, hogy amikor értékelik, hogy az adásvételi szerződések a fentiekben felsorolt szempontoknak megfelelnek-e, figyelembe kell venni az alábbiak is:

1. 
A vevő vagy a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult és közeli hozzátartozói tulajdonában, használatában a föld fekvése szerinti településen vagy annak közigazgatási határától számított húsz kilométeres körzetén belül hány darab, mekkora térmértékű, művelési ágú és aranykorona-értékű föld található és azok hol helyezkednek el?

2. 
A föld fekvése szerinti településen vagy annak közigazgatási határától számított húsz kilométeres körzetén belül az a mezőgazdasági termelőszervezet, amelyben a vevő, a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult vagy ezen személyek közeli hozzátartozója tulajdoni részesedéssel rendelkezik, mekkora térmértékű és aranykorona-értékű földterület használója?

3. 
A vevő vagy a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult 
az adásvételi szerződést megelőző három éven belül kötött-e közeli hozzátartozójával földre vonatkozó jogügyletet, és ezen föld kinek a használatában áll?

4. 
A vevő vagy a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződés megkötését megelőző öt évben tett-e a föld fekvése szerinti településen vagy annak közigazgatási határától számított húsz kilométeres körzetén belül található földre elővásárlóként elfogadó nyilatkozatot, de a jogügylet a szerződésszegése miatt nem ment teljesedésbe?

5. 
A föld adásvétele mennyiben szolgálja a fiatal földműves, a pályakezdő gazdálkodó gazdaságátadással összefüggő tulajdonszerzését?

6. 
Az elővásárlásra jogosult rendszeresen elfogadó jognyilatkozatot tesz-e olyan földre, amelyre az elővásárlási joga fennáll, anélkül hogy annak megszerzését gazdaságának mérete indokolná?

7. 
Az adásvételi szerződés szerinti vevő, illetve a jegyzék szerinti elővásárlásra jogosultak tulajdonában álló földek birtokmérete között nagyságrendbeli különbözőség áll fenn; és a település üzemeinek átlagos mérete között nagyságrendbeli különbözőség áll fenn.

8. 
Ennél a pontnál fontos megjegyezni, hogy a vételár meg­felelőségének vizsgálata történik! Tehát a földnek az ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül ne haladja meg erdőnek nem minősülő föld esetén a földnek – indexálással meghatározott – 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét; erdőnek minősülő föld esetében a földnek 50 éves termelési ciklusra számí­tott jövedelemtermelő képességét. Az erdőtalaj és a fa­­­­állomány értékét együttesen kell megállapítani, aminek során az erdőtalaj értékét az erdő örökös járadékából, míg a faállomány értékét a potenciális véghasználatból levezetett jelenérték szerint kell kiszámítani, továbbá 
a földön létesített ültetvény vagy felépítmény értékét nettó pótlásiköltség-alapú értékbecsléssel kell megállapítani.

 

Dr. Jobbágy Krisztina ügyvéd
www.drjobbagykrisztina.hu

 

Tags: termőföld, földadásvétel, földforgalmi szabályok, csereszerződés, feles bérlet , részesművelés

Oldalunk cookie-kat ("sütiket") használ. Ezen fájlok információkat szolgáltatnak számunkra a felhasználó oldallátogatási szokásairól, de nem tárolnak személyes információkat. Szolgáltatásaink igénybe vételével Ön beleegyezik a cookie-k használatába. További információ Elfogadom