Bekebelezés, az osztatlan közös tulajdon felszámolása a földtulajdonban

Az osztatlan közös földtulajdon megszüntetése a tulajdonjog koncentrációjával zajlik. Ennek célja, hogy az öröklés folytán elaprózódott és a gyakorlatban egyre inkább kezelhetetlenné váló tulajdonosi szerkezetet váltsa fel egy olyan világos és áttekinthető rend, amely a földtulajdonnal ténylegesen rendelkezni kívánóknak teszi lehetővé a tulajdonszerzést a többi tulajdonostárstól. Ezt nevezi a jog „bekebelezésnek”. Ennek a lehetőségét, feltételét és folyamatait a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló a 2020. évi LXXI. törvény és annak részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet (a továbbiakban „Rendelet”, illetve „Törvény”) adja meg.

Tekintsük át röviden a bekebelezés folyamatát!

Először is minden érintettet értesíteni kell (írásban, a Rendelet 5. §-a szerint igazolható módon, a Törvény 16. §-ára hivatkozással) annak a tulajdonostársnak, akinek szándékában áll bekebelezni a többiek földjét. Érintett az összes tulajdonostárs, valamint mindazok, akik a bekebelezendő földrészletre bejegyzett jogok tények  jogosultjai. Ha a bejegyzett jog alapján a tulajdonjog átruházásához a bejegyzett jog jogosultjának, vagy valamely hatóság hozzájárulása szükséges, úgy ezt a hozzájárulást is be kell szereznie (nem elég csak értesíteni) a bekebelező tulajdonostársnak.

A bekebelező tulajdonostársnak értékbecslő által készített ajánlatot kell tennie az érintetteknek, amely ajánlatnak tartalmaznia kell az egész bekebelezendő földrészeltre, illetve a tulajdonostársakat tulajdoni illetőségük arányában megillető egyes földrészletekre vonatkozó ellenértéket is.

Az ilyen módon kezdeményezett bekebelezési szándék bejelentésének tartalmaznia kell az érintett ingatlan nyilvántartási adatait: települést, megnevezést, helyrajzi számát, területnagyságot, aranykorona értéket, a bekebelező tulajdonostárs tulajdoni hányadát, a tulajdonostársak tulajdoni lapon szereplő adatait, valamint egy kifejezett nyilatkozatot arra vonatkozóan, hogy a saját tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogát szándékozik megszerezni a Törvény  17. § (1) bekezdésében meghatározott jogcímek valamelyikén. Vagy mert az ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel, vagy mert tulajdonrészét öröklés jogcímen szerezte, vagy mert tulajdonrészét közeli hozzátartozójától szerezte, és közeli hozzátartozójával együttesen az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel.

A bekebelezés természetesen ellenérték fejében zajlik. A bekebelező tulajdonostársnak értékbecslő által készített ajánlatot kell tennie az érintetteknek, amely ajánlatnak tartalmaznia kell az egész bekebelezendő földrészeltre, illetve a tulajdonostársakat tulajdoni illetőségük arányéban megillető egyes földrészletekre vonatkozó ellenértéket is.

A bekebelező tulajdonostársnak nyilatkoznia kell arról is, hogy a bekebelezendő ingatlan tulajdoni illetőségek ellenértékét hány napon belül vállalja átutalással teljesíteni a tulajdonostárs által megadott bankszámlára, vagy bírósági letétbe.

A bekebelezés szándékáról ilyen módon értesített tulajdonostársak vagy elfogadják az ajánlatot, vagy nem értenek egyet az ajánlatban foglalt ellenértékkel, vagy maguk szeretnék inkább bekebelezni az ingatlant, illetve lehetséges, hogy egyáltalán nem reagálnak az értesítésre. Az értesítésnek ezekre az eshetőségekre vonatkozó kioktatást is tartalmaznia kell.

Amennyiben a tulajdonostárs el kívánja fogadni a bekebelező tulajdonostárs ajánlatát, ezt úgy teheti meg, ha az értesítéshez mellékelt okiratot kitöltve (két tanú által igazoltan aláírva) 30 napon belül visszaküldi. Ebben a nyilatkozatban kell megjelölni azt a bankszámlaszámot is, amelyre a bekebelező tulajdonostárs teljesíthet, illetve ezen az okiraton lehet feltüntetni, ha a kérdéses ingatlanon attól elválaszthatatlan vagyontárgy található, hogy ennek tulajdonba, illetve használatba adása milyen feltételekkel (ellenérték) fejében történhet meg.

Ha a tulajdonostárs magát a bekebelezést nem ellenzi, viszont az ajánlatban szereplő ellenértéket nem fogadja el, úgy értékbecslési szakvéleményt készíttethet a Törvény 16. § (4) bekezdése alapján (igazságügyi szakértővel); 30 napon belül igazolnia kell, hogy értékbecslési szakvélemény készítését kérte. Ezen szakvélemény elkészítésének költségeit a bekebelező tulajdonostárs abban az esetben viseli, ha annak elkészíttetését ő kezdeményezte, vagy ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20%-kal meghaladja a bekebelező tulajdonostárs által ajánlott összeget. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja a bekebelező tulajdonostárs által ajánlott összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg kevesebb, mint a bekebelező tulajdonostárs által ajánlott összeg, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha több új értékbecslési szakvélemény készült, azt kell figyelembe venni, amelyben a legmagasabb összeg szerepel.

Amennyiben a kiértesített tulajdonostárs kívánja inkább bekebelezni az ingatlant, úgy 30 napon belül teljes bizonyító erejű magánokiratban tett nyilatkozatban jelezheti az ingatlanra vonatkozó bekebelezési szándékát, amely nyilatkozatban meg kell jelölnie ellenajánlatát. Ilyen esetben az ellenajánlatnak legalább 10%-kal meg kell haladnia a kezdeményező tulajdonostárs által megjelölt ellenérték összegét, illetve ennek a tulajdonosnak is nyilatkoznia kell arról, hogy a fennálló tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának megszerzésére Törvény 17. § (1) bekezdése alapján jogosult.

Ha a tulajdonostárs magát a bekebelezést nem ellenzi, viszont az ajánlatban szereplő ellenértéket nem fogadja el, úgy értékbecslési szakvéleményt készíttethet a Törvény 16. § (4) bekezdése alapján (igazságügyi szakértővel).

Amennyiben az értesítéssel megkeresett tulajdonostárs az értesítésre nem reagál a kézhezvételtől számított 30 napon belül, úgy a Törvény 16.§ 5. bekezdése alapján a neki járó ellenérték bírósági letétbe kerül. (Ugyanez az eljárás a Törvény 5. § (2) bekezdése szerinti bizonytalan személyű tulajdonostárs, a tulajdonostárs ismeretlen örököse, valamint az 5. § (4) bekezdése szerinti értesítettnek tekintendő tulajdonostárs, továbbá azon tulajdonostárs részére, aki a teljesítéshez szükséges adatokat nem bocsátja a bekebelező tulajdonostárs rendelkezésére.) A bírósági letétbe történő teljesítés joghatását tekintve megegyezik azzal, mintha a tulajdonostárs részére történt volna meg a kifizetés.

Szerző: Dr. Zeke László, ügyvéd