Újraszabott jogszabályok 2. rész

A termőföldek értékmeghatározásáról elhangzott, hogy a helyben szokásos vételárak átlagából kiindulva 10%-os értéknövekedést tekint a jogalkotó olyan arányos értéknövekedésnek, amely külön indokolás nélkül elfogadott arányos árnak tekinthető. Szó esett még az osztatlan közös tulajdonok újratermelődésének megakadályozására tett intézkedésekről és a hatósági eljárások felgyorsításáról is.

A termőföldek árának meghatározásakor nincs kizárva a 10%-nál magasabb vételár, azonban ahhoz, hogy ilyen feltételekkel érvényesen létrejöhessen egy szerződés, az értéknövekedést objektív érvekkel, bizonyítékokkal hitelt érdemlően alá kell támasztani. Szubjektív érvek, mint például a felek személyes érzelmeivel kapcsolatos érvek, tehát nem kerülhetnek szóba. Objektív értéknövelő tételek kizárólag a mindenki számára egyértelmű, a mezőgazdasági hasznosítású föld tulajdonságával, rendeltetésszerű használatával összefüggő tényezők lehetnek (alak, fekvés, művelhetőség, minőség stb.).

Az Agrárkamara több mint 10 éve minden ilyen tárgyú szerződést véleményez, így rendkívül nagy és jól használható adatbázis áll rendelkezésre, a „helyben szokásos ár” tehát viszonylag könnyen meghatározható. Ezek az adatok az Agrárkamara honlapján nyilvánosan elérhetőek. Már most előre látható, hogy a jövő bírósági jogvitáinak ez a kérdés lesz az egyik „frontvonala”. Nagyon fontos tehát az átlagtól 10%-ot meghaladóan eltérő vételárú ingatlanok értékesítése esetén a szerződésekben előre megadni az eltérés szakszerű indokait, mert könnyen elképzelhető, hogy jogvita esetén az utólagos érvelésnek már nem lesz akkora súlya. Egyébként a szerződést felülvizsgáló testületnek is pontosan ugyanilyen módon és részletességgel kell majd szakszerűen érvelnie, hiszen a bíróság egy peres jogvitában ezen érvek ütköztetése alapján tud majd dönteni.

Szubjektíven a szakértői objektivitásról

Bár a jellemzők célzottan „objektív” tulajdonságokra vonatkoznak, lényegében mégis sok „szubjektív” elem van azon tulajdonságok megítélésében, hogy milyen is a „jó vagy jobb föld”. Emellett nyilván elkerülhetetlen a perben a kirendelt, független szakértő meghallgatása. Nagyon súlyos kérdés, hogy honnan és milyen szakértelemmel rendelkező szakértőt rendelnek ki, s hogy az mennyire lesz független például a kamarától. Kiindulva a kisajátítási eljárások vagy a természetkárosításos ügyekben tapasztalt bírósági gyakorlatból nagyon komoly probléma a tényleges függetlenség kérdése. Egyfajta „róka fogta csuka” esetéről van szó ugyanis, mert minél jobban értenek a bevonható szakértők az adott kérdéshez, általában annál közelebb állnak ahhoz a szervhez, amelyik döntéséről állást kell foglalniuk. Ezért áll fenn az az abszurd helyzet például, hogy természetkárosításos ügyekben a nemzeti parkok mint feljelentők a közigazgatási eljárásokban egyben „szakértenek”, vagy velük szoros kapcsolatban álló szakértők adnak szakvéleményt. De hasonló a helyzet a kisajátítási eljárások során meghatározott kisajátítási érték vagy a telekhatárvitákban a földmérő szakértők esetében is. Összességében tehát van egy olyan érzésem, hogy ezekben a jogvitákban elég nehéz helyzetbe kerülhet az, aki a helyben szokásos értékhatárt 10%-kal meghaladó vételár ügyében peres jogvitába keveredik, ahogy mondani szokás: „nem hazai pályán fog játszani” a perben. (A szerző, Zeke László megjegyzése.)

Nem érdemes „trükközni”

Még szinte „meg sem száradt a tinta” a jogszabály aláírásán, máris előkerülnek a különféle ravasz jogi technikák, kiskapuk a vételár-aránytalansággal kapcsolatos szabályok kijátszására vagy az elővásárlási jogosultak elriasztása végett. Előfordult már, hogy a kérdéses ingatlanra az adásvételt megelőzően nagy értékű jelzálogjogot jegyeztetett be az eladó, s emellett hirdette meg az egyébként a helyben szokásos vételárat 10%-nál kisebb mértékben meghaladó vételárral eladni az ingatlant. Ám a kamarai és a földhivatali procedúra során ezek a szervek a vételár arányosságának megítélése során a jelzálog összegét is számításba veszik, s ezzel együtt akkor is megállapíthatják az aránytalanságot, ha maga a vételár egyébként nem lenne aránytalan.

Hasonló „ravaszság” a szerződésben kikötött, elriasztóan kemény fizetési feltétel (amit vélhetően az elővásárlásra jogosult nem tud teljesíteni), például ha a szerződés aláírásától számított három napon belül kell a teljes vételárat egy összegben kifizetni. Azonban a kialakult gyakorlat szerint az elővásárlási jog jogosultja csak akkor kerül vevői pozícióba, ha a teljes folyamat lezárult, így csak az eljárás legvégén kell teljesítenie a szerződésben vállalt kötelezettségeit. A kiskapukat tehát a jogalkotó, karöltve a jogalkalmazókkal igyekszik bezárni. Ismerve a magyar ember leleményességét ez nem egyszerű feladat.

A kiskapukat tehát a jogalkotó, karöltve a jogalkalmazókkal igyekszik bezárni. Ismerve a magyar ember leleményességét ez nem egyszerű feladat.

Felgyorsulhat az ügymenet

A földjogi szabályozás tervezett változtatásainak egyik fontos alapeleme a kapcsolódó hatósági eljárások felgyorsítása. Az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló 60 napos határidőt megfelezve 30 napra rövidül az az idő, ami a jogosultak rendelkezésére áll majd élni az elővásárlás jogával. Kötelezően előírják majd a nyugati határszélen bevett szokás (euróban megjelölt vételár) miatt, hogy a vételárat az Alaptörvény szerinti hivatalos fizetőeszközben is fel kell tüntetni. Az eddig csak osztatlan közös tulajdonban álló földek esetében használatos, kézbesítési vélelmen alapuló haszonbérleti szerződés gyakorlatát kiterjesztik a kizárólagos tulajdonú földekre is, tehát az elérhetetlen tulajdonos földje is ilyen módon haszonbérbe kerülhet. (A gazdálkodó szomszédjában lévő, láthatóan elhanyagolt föld is haszonbérbe vehető, ha a földhivatali nyilvántartásban szereplő címre elküldött, ajánlott levélben közölt feltételekkel kötendő haszonbérleti szerződés ajánlatra 60 napon belül nem jön tiltakozó válasz, de az ajánlatot bizonyíthatóan átvették.)

Osztatlan közös tulajdonok megszüntetése

Fontos, január 1-től érvényes jogszabályi rendelkezéssel igyekszik a jogalkotó a termőföldek öröklés folytán kialakuló osztatlan közös tulajdonának újratermelődését, az értelmezhetetlenül kisméretű termőföldtulajdonok kialakulását megakadályozni. Az örökösök számára előírják, hogy az osztatlan közös tulajdon elkerülése érdekében (akár osztályos egyezséggel, akár megváltással, akár közös értékesítéssel) intézkedjenek, amelynek sikertelensége, elmaradása esetén a közjegyző ideiglenesen osztatlan közös tulajdonként adja át az örökölt földet azzal, hogy a problémát az örökösöknek 5 éven belül rendezniük kell, különben a kérdéses ingatlan kényszerértékesítésre kerül. Ekkor az állam árveréssel értékesíti majd az ingatlant, s a tulajdonosok a vételárból tulajdoni arányaiknak megfelelően részesednek. Mivel a közhiteles nyilvántartások szerinti mintegy négymillió földtulajdonosból hozzávetőlegesen ezer személy több mint 120 éves, nyilvánvaló, hogy az adatok enyhén szólva nem hitelesek.

Az osztatlan közös tulajdonok megszüntetését a jogalkotó azzal is igyekszik előmozdítani, hogy előnyben részesíti a tulajdonostársak közül azokat, akik kezdeményezően lépnek fel. Az előadáson elhangzott példa szerint ha a tulajdonmegosztási sorrend tekintetében nézeteltérés van a tulajdonostársak között, akkor aki kezdeményezte a megosztást, annak szavazati arányához hozzá kell számítani az elhalt „tulajdonostársak” tulajdoni illetősége szerinti szavazatokat, így nagy eséllyel az ő akarata fog érvényesülni, mert az eljárás sikeres lefolytatásához a tulajdoni hányadok több mint felét képviselő tulajdonosi akarat szükséges.

Az osztatlan közös tulajdonok megszüntetését a jogalkotó azzal is igyekszik előmozdítani, hogy előnyben részesíti a tulajdonostársak közül azokat, akik kezdeményezően lépnek fel.

Újraszabott jogszabályok, 1. rész

TOVÁBB OLVASOM

Szerző: Zeke László ügyvéd