Földhaszonbérleti változások

A bérleti és a haszonbérleti jogviszony között nem húzódik éles határ, az eltérések is elsősorban a mezőgazdasági haszonbérletre vonatkoznak. Felvetődik a kérdés, mi a haszonbérlet, a már megkötött haszonbérleti szerződés és az abban kikötött haszonbérleti díj sorsa, ha a föld veszít termőképességéből vagy teljesen elveszti azt, hasznot – hosszabb-rövidebb ideig – nem hoz. Hiszen a haszonbérleti jogviszony keretében a haszonbérlő a dolog használatának (és birtoklásának) jogán kívül megszerzi a dolog hasznai szedésének jogát is, ezért a haszonbérlet tárgya csak olyan dolog lehet, amely a használaton túl is hajthat hasznot a bérlő számára.
A mezőgazdasági és az egyéb haszonbérleti jogviszonyok tartós jellege miatt lényeges, hogy a bérbeadó a haszonbérlet gazdasági tárgyát további hasznosításra alkalmas állapotban kapja vissza, miközben a haszonbérlőnek is nagyobb részt kell vállalnia a fenntartási költségekből és a haszontermelő képesség megőrzéséből, nem utolsósorban azért, mert ez nagyrészt az ő érdekét szolgálja.

Különleges szabályok

A termőföld haszonbérlete nem csak külön szabályozás alá esik, de mára külön szakjogággá vált. Az erdőgazdálkodási haszonbérletre az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény 20. §-ában foglalt rendelkezések, a halgazdálkodási haszonbérletre a halgazdálkodásról és a hal védelméről szóló a 2013. évi CII. törvény 22–33. §-ában foglalt rendelkezésék, a vadászati jog haszonbérletére pedig a vad védelméről, a vadgazdálkodásról, valamint a vadászatról szóló 1996. évi LV. törvény 15–18. §-ában foglalt rendelkezések irányadók. Ezek önállóan, külön szabályokat tartalmaznak a haszonbérleti jogviszony alapítására, engedélyezésének rendszerére, annak tartalmára, a szerződési szabadságot számos ponton korlátozva (szerződés időtartama, kifüggesztése, nyilvántartása, hatósági jóváhagyása stb.).

Műveléssel kapcsolatos költségek

Mielőtt rátérnénk a mezőgazdasági haszonbérleti díj felek általi módosításával kapcsolatos, 2016. január 6-tól hatályos új szabályozás részletezésére, röviden értelmeznünk kell a műveléssel kapcsolatos költségek – amelyek a haszonbérleti díj mértékére nagyban kihatnak – viselésének szabályait. A törvény úgy rendelkezik, hogy a termőföld fenntartásával és felújításával járó költségeket elsősorban az viselje, aki annak jövedelmét (hasznát) szedi. A tulajdonos állandó, a haszonbérlő pedig időleges érdekelt. A haszonbérlőt ezért állandó költségek viselésére kötelezni nem minden esetben indokolt, az időleges költségeket viszont elsősorban őrá kell hárítani. Ez termőföld esetében kevésbé rugalmas mérlegelést kívánó kötelezettség- és költségtelepítést jelent (például a rendszeres trágyázás, gyomirtás költségei).
A haszonbérlőnek szem előtt kell tartania, hogy a dolog használatára és hasznainak szedésére csak a rendes gazdálkodás szabályai szerint jogosult, figyelemmel kell lennie a tulajdonos hosszú távú érdekeire is, meg kell őriznie a föld hasznosíthatóságát, gondoskodnia kell termőképességének fenntartásáról. 
A termőföld egyik különleges tulajdonsága termőképességének megújíthatósága, így az idő és a használat a termőföld hasznosíthatóságát nem befolyásolja szükségszerűen. A hasznosításnak (művelésnek) azonban rendeltetésszerűnek kell lennie, azaz a haszonbérelt termőföldet művelési ágának megfelelően kell hasznosítani (megművelni).
A haszonbérre és annak megfizetésére irányadó szabályokra is igaz, hogy eltérést engedő normák, így nincs akadálya annak, hogy a felek például a hasznosítási jog ellenértékének esedékességében máshogy állapodjanak meg; mint ahogyan annak sem, hogy a haszonbér mérséklésének vagy elengedésének lehetőségét a szerződésben kizárják.

Haszonbérletidíj-módosítás

A 2013. évi CCXII. törvény 2016. január 6-tól hatályos új rendelkezése a hosszú távra kötött haszonbérleti szerződésekben a haszonbér módosításának jogát a korábbiakhoz képest hatékonyabban szabályozza. Lehetővé teszi a piaci viszonyokhoz alkalmazkodó haszonbérletidíj-csökkentést és -növelést. 
A haszonbérleti díj módosításának lehetősége eleve csak a legalább tízéves időtartamú szerződéseknél áll fenn (ideértve azt is, mikor meghosszabbítás folytán haladja meg a szerződés ezt az időtartamot).
Díjmódosítást a szerződéskötést (meghosszabbítást) követő öt év elteltével, illetve azt követően ötévente lehet kezdeményezni, ha a szerződésből még legalább öt év van hátra. A felek azonban – ha ez mindkét fél érdekében áll – jogosultak ezen időtartamoknál rövidebb időtartamban is megállapodni. 
A díjmódosítási lehetőség nem a tulajdonosváltáshoz kötődik.

Szakértői vélemény szükséges

A visszaélések és a felesleges jogviták elkerülése érdekében a törvény megköveteli, hogy a haszonbérletidíj-módosítás kezdeményezésének megalapozottsága érdekében a díjmódosítási javaslatot a kezdeményező igazságügyi szakértői véleménnyel támassza alá, amelyet a módosításra irányuló kezdeményezéshez csatolni kell. Ha az ellenérdekű fél a másik fél kezdeményezésével nem ért egyet, de a felmondásra nincs mód, vagy azzal a fél nem kíván élni, a kezdeményezés kézhezvételétől számított harmincnapos jogvesztő határidőn belül a bíróságtól kell kérnie a piaci haszonbérleti díj meghatározását, ellenkező esetben a haszonbérleti díjat a kezdeményezésben megjelölt mértékben módosítottnak kell tekinteni.

Felmondási jog gyakorlása

A törvény az ellenérdekű fél érdekeinek védelme érdekében mind a szerződésmódosítási kezdeményezés, mind a bírósági döntés alapján történt díjmódosítás esetére biztosítja a másik félnek a haszonbérleti szerződés felmondásának jogát, ha a kezdeményezett, illetve a bíróság által meghatározott piaci haszonbérleti díj mértéke a haszonbérleti szerződés szerinti haszonbérleti díj mértékét legalább 20%-kal meghaladja, illetve annál legalább 20%-kal alacsonyabb. Az ellenérdekű fél a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja.
Ha azonban a haszonbérlő, illetve a haszonbérbe adó nem fordul bírósághoz, pedig azt megtehette volna, életbe lép az emelt, illetve csökkentett díj mértéke.

Haszonbérlet – haszonkölcsönű

Végül tegyünk egy rövid kitérőt annak érdekében, hogy a szigorúan szabályozott mezőgazdasági haszonbérletet el tudjuk különíteni az ingyenes haszonkölcsöntől. Szemben a haszonbérleti, mezőgazdasági haszonbérleti szerződéssel, amelyeket a törvény szerint írásba kell foglalni, a haszonkölcsön-szerződés megkötéséhez a szabályozás nem ír elő alaki kelléket, így az szóban, írásban vagy ráutaló magatartással is érvényesen megköthető, akkor is, ha a tárgya ingatlan.
A Ptk. szerint a haszonkölcsön a dolog használatának ingyenes időleges átengedését jelenti. Valójában csak nagyon távoli, elméleti köze van kölcsönhöz, a kölcsönszerződésekhez. A haszonkölcsönbe adott dolog kölcsönadója továbbra is a dolog tulajdonosa marad, a kölcsönvevő a dolog birtoklására és használatára jogosult a szerződés időtartama alatt. A gyakorlat szempontjából talán leglényegesebb különbség az, hogy a haszonkölcsön alapján a kölcsönbe vevő a dolog hasznainak szedésére nem válik jogosulttá, ezért a dolog hasznai keletkezéséről a kölcsönadót értesítenie kell, azokat a kölcsönadónak teljes egészében ki kell adnia, a hasznok keletkezését követő legrövidebb időn belül.

 

Szerző: Dr. Wesztergom-Sz. Viktória, ügyvéd Wesztergom-Szabó Ügyvédi Iroda, 1054 Budapest, Hold u. 29.

  • 15
  • 29
  • 33
  • 35
  • 38
  • 39
  • 4
  • 40
  • 5
  • LAT-logo
  • amazone
  • benedeczki
  • dupont
  • gepkozvetito_logo

Oldalunk cookie-kat ("sütiket") használ. Ezen fájlok információkat szolgáltatnak számunkra a felhasználó oldallátogatási szokásairól, de nem tárolnak személyes információkat. Szolgáltatásaink igénybe vételével Ön beleegyezik a cookie-k használatába. További információ Elfogadom