Újraszabott jogszabályok, 1. rész

A mezőgazdasággal foglalkozó szakembereket okkal foglalkoztatja a közelmúltban hatályosult, az agrárszektort érintő komoly változás a jogi szabályozásban. Üdvözlendő, hogy a Miskolci Egyetem jogtudósok, szakpolitikusok bevonásával tartott konferenciát 2023. március 22-én a tárgyban. Az esemény előadói között volt többek között prof. dr. Csák Csilla dékán, dr. Andréka Tamás az Agrárminisztérium képviseletében, dr. Cseh Tibor Magosz-főtitkár és dr. Szinay Attila, a Magyar Jogász Egylet Agrárjogi Szakágának vezetője.

A korábbi cikkekben mi is elemeztük már, hogy a változó jogi környezetben milyen szerepe lehet a termőföldvételár alakulásának, s hogy ezzel kapcsolatban milyen problémák állhatnak elő. Az előadás-sorozat kiindulópontja is ez a téma volt. Megtudhattuk, hogy a jövedelmezőség, a támogatások, a haszonbérletből származó jövedelmek kedvező adózása az általános inflációs tendenciák és az általában jellemző ingatlanár-emelkedés mellett nyilvánvalóan szerepet játszottak abban, hogy hogyan alakult a termőföldek vételára.

Az eladott terület nagyság nem nőtt számottevően, viszont az adásvételi szerződések száma kiugróan magas arányban növekedett, főleg az osztatlan közös földtulajdon felszámolásával összefüggő agrárpolitikai szándékkal összefüggésben. Ezen területek között is kiemelkedő jelentősége van a szántóknak, amelyek esetében igen nagy arányú áremelkedés figyelhető meg, ami országos átlagban 1,7-1,8 millió forint/ha árszínvonalat jelent (a gyümölcsösök esetében ez az érték 2-3 millió forint/ha, az erdők esetében 800 ezer forint/ha). Vármegyénként természetesen számottevő eltérések adódnak, például Hajdú-Bihar vármegyében 2,5 millió forint/ha-os szántóval (persze csak ha nincs rajta akkumulátorgyár – a szerző, Zeke László megjegyzése), Veszprémben pedig 7 millió forintos gyümölcsössel is számolhatunk. Összességében a földárak Európa-szerte, így hazánkban is megtöbbszöröződtek. (A két szélső érték az EU-ban: Észtország 4000 euró/ha, Hollandia 70 000 euró /ha, illetve a csúcstartó a Kanári-szigetek 120 000 euró /ha.)

Belvizes területek: szankciók helyett támogatás

Az előadók a földvédelmi kérdések kapcsán kitértek arra, hogy a korábban hatályos szabályoknak megfelelő belvíz-elvezetési kötelezettség helyett lehetőség van ma már arra, hogy akár a gazda, akár a hatóság megvizsgálja az időlegesen a termőföldön lévő vízborítás természetét, és döntsön arról, hogy szükséges-e az elvezetés, a más célú hasznosítás előírása. Idén az EU-támogatási rendszerrel összhangban már lehetőség nyílik rá, hogy az agrárökológiai területek, köztük a belvízzel borított, tehát aktuálisan termelésre nem használható területek is területalapú támogatásban részesüljenek.

Legyen azé a föld, aki megműveli

Az állami földeken való gazdálkodás filozófiájában bekövetkezett változás iránytűje az az a régi alapelv, hogy a „föld legyen azé, aki megműveli”, aminek szellemében indokolttá vált csak azokat a földeket megtartani állami tulajdonban, amelyek esetében valamilyen egyéb speciális szempont – mint amilyen például a védett természeti értékek, élőhelyek, védett állatok jelenléte – ezt mindenképpen szükségessé teszi. Az állam a 10 hektárnál kisebb területeket pályázat útján, az ennél nagyobb területeket pedig árverés útján értékesíti a gazdálkodóknak.

Az árveréses értékesítési forma kapcsán külön hangsúlyt kapott az adott területre elővásárlási joggal rendelkező személyek joggyakorlásának kérdése. A korábbi szabályozás szerint az árverés győztesével kötött szerződést 60 napra kifüggesztették, s az elővásárlásra jogosultak – hosszadalmas és körülményes eljárást és a hirdetményi kézbesítés 60 napjának leteltét követően – élhettek elővásárlási jogukkal. Ez a szabályozás változott, az elővásárlási jog jogosultja az árverés helyszínén jelen lehet, a licit lezárultát követően azonnal bejelentheti, hogy élni kíván az elővásárlási joggal, így a döntés helyben és azonnal megszületik a jogszabályok szerint diktált sorrendi szabályok érvényesítésével.

Az elővásárlási jog jogosultja a földárverés helyszínén a licit lezárultát követően azonnal bejelentheti, hogy élni kíván az elővásárlási joggal, így a döntés helyben és azonnal megszületik.

Gazdálkodás és természetvédelem

Változás van nemcsak az állami földek tulajdonszerzési metódusait tekintve, hanem a hasznosítási lehetőségei körében is. Védett területek természetvédelmi kezelése, hasznosítása esetén különösen nagy szükség van a gazdálkodó tapasztalataira, gyakorlatára, kipróbált lelkiismeretességére, ami miatt a jogalkotó észszerűnek találta előnyben részesíteni az ilyen területek művelésében tapasztalatot szerzett gazdálkodókat. Ha a gazdálkodót szerződésszegésből, jogszabálysértésből, ne adj’ Isten természetkárosítás bűncselekményéből eredő felelősség nem terheli, akkor „kipróbált”, megbízható személynek minősül, akivel lehetőség van hosszabb, akár 25 éves távon is haszonbérleti szerződést kötni. Az ilyen speciális területek védettségéből eredő szigorú gazdálkodási szabályok betartásához igazodik a jogviszony megszüntetésének metodikája is, ami a szigorú szabályok be nem tartásához igazodik.

Haszonbérlet

A földforgalmi törvény változásaival kapcsolatban a jogszabály terminológiája érdemel különös figyelmet. Ilyen „kulcsfogalom” a „volt haszonbérlő” mint első helyen előhaszonbérletre jogosult személy, aki immáron a törvény erejénél fogva élhet ezzel a jogával, mégpedig attól az időponttól számítva, amikor önhibáján kívüli akadályoztatása a joggyakorlásban elhárult. Amennyiben pedig a terület tulajdonosa nem adja haszonbérbe a földet legalább egy éven keresztül, hanem saját maga gyakorolja a haszonbérleti jogviszonyból eredő jogokat, akkor a korábbi „volt haszonbérlő” előhaszonbérleti joga elenyészik.

Mennyit ér a föld?

A földárak dinamikus változása miatt vált izgalmas kérdéssé a vételár-arányosság problémája. A jogalkotó célja ezzel a szabályozással a spekulatív okból generált „földpiaci buborékok” kialakulásának megakadályozása volt. Mivel az elmúlt évtizedekben az összes klasszikus befektetési formát messze meghaladó nagyságú értéknövekedést produkált a termőföld, komoly a kísértés azok számára, akik nem művelés, hanem befektetés céljából igyekeznek földtulajdonhoz jutni. Ha pedig nem a tulajdonos termel, hanem a termelő kénytelen bérleti díjat fizetni a tulajdonosnak, akkor ez negatív hatással van a megtermelt termények árára, egyben versenyhátrányt is jelent azon gazdálkodókkal szemben, akik saját tulajdonon gazdálkodnak. Ezen negatív folyamatok kialakulásának megelőzése érdekében látta jónak a jogalkotó a befektetési célú törvényi korlátozását, többek között az ellenérték arányosságának vizsgálata bevezetésével.

Az ugyanezen célt szolgáló korábbi jogszabályi rendelkezés az volt, hogy amennyiben az ingatlan vételárának megtérülésére 20 év időtartam alatt nem lehetett számítani a jövedelmezőségi adatokkal számolva, úgy a vételár aránytalanak minősült. Ezt a módszert azonban a bírói gyakorlat nem vette át, így az jogszabály más módszert vezetett be: a helyben kialakult gyakorlat szerinti piaci összehasonlító adatok módszerét. A főszabály a helyben kialakult áraktól való, 10%-ot meg nem haladó eltérés a megengedett. Van lehetőség persze a 10% feletti eltérést indokolni, igazolni (valamilyen, az átlagtól eltérő előnyösebb tulajdonság meglétével). (Az ezzel kapcsolatos aggályokról, problémákról az előző cikkemben részletesen értekeztem.)

Földtulajdon-vásárlás esetén főszabályként a helyben kialakult áraktól való, 10%-ot meg nem haladó eltérés a megengedett.

A fórumon elhangzott előadások érdekes részleteiről szóló beszámolót a következő lapszámunkban olvashatják.

Gazdálkodj okosan!

TOVÁBB OLVASOM

Szerző: Zeke László ügyvéd