TERMÉNYFELVÁSÁRLÁSI ÁRAK:
Étkezési búza: 65.934,70 Ft (tonna)
Napraforgómag: 141.894,57 Ft (tonna)
Takarmánykukorica: 63.049,15 Ft (tonna)
Takarmányárpa: 53.080,68 Ft (tonna)
Repcemag: 160.540,57 Ft (tonna)
Full-fat szója: 207.331,58 Ft (tonna)
ÜZEMANYAGÁRAK:
Gázolaj ára: 605 Ft
Benzin ára: 607 Ft
DEVIZA KÖZÉPÁRFOLYAM:
EUR: 387,87
USD: 357,68
CHF: 393,49
GBP: 452,43
Hirdetés
Gazdálkodj okosan!

Gazdálkodj okosan!

Agrárgazdaság - 2023.03.22

A földügyi tárgyú törvénymódosítások végrehajtásának gyakorlati problémái

2023. januári számában az Agrárunió is foglalkozott már a 2023. január 1. napjától igen sok gazdálkodót érintő, fontos módosításokkal. Egészen pontosan a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényt (Fftv.) és az azzal összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvényt (Fétv.) érintő módosításokról van szó.

A jogszabályi változások célnak megfelelő alkalmazása, végrehajtása attól függ, hogy mennyire korrekt, mennyire szakmai lesz az a kontroll, ami a mérlegelésen alapuló vagy szakmai jellegű kritériumok ellenőrzése felett áll. A módosítások akkor érik el a céljukat, ha a végrehajtás nem névlegesen, felszínesen történik, hanem szigorúan a jogállami elveken alapul.

Lakva ismerszik meg az ember

Fontos módosítás volt a gazdák védelmében a „helyben lakó” fogalmának tisztázása azzal, hogy az „életvitelszerű lakóhely” fogalma helyébe az „életvitelszerű lakáshasználat” fogalma került. Látható, hogy egy kiskapu bezárult azzal, hogy az egyszerű adminisztrációval lefedhető kritérium (bejelentkezünk valahová és onnantól kezdve elvileg ott van a lakóhelyünk, még ha nem is lakunk ott ténylegesen) helyett pontosabb, illetve korrektebb az „életvitelszerű, tényleges ottlakást” számon kérni azoktól, akik jogot formálnak ez ebből a státuszból eredő elővásárlási, előhaszonbérleti jogra. Ugyanakkor rögtön adódik a kérdés, hogy az okirati bizonyítás (gyakorlatilag a lakcímkártya csatolása) helyett a tények bizonyítása vita esetén miképpen zajlik majd. Az általános közigazgatási rendtartás persze biztosítja a lehetőséget az okiratokon túli, egyéb bizonyításokra (például tanúkkal), a kérdés csak az, hogy ezzel az elvi lehetőséggel a gyakorlatban mit kezdenek majd a hatóságok, bíróságok, a „tényleges ottlakást” miképpen lehet majd bizonyítani perrendszerűen.

A kérdés csak az, hogy a „tényleges ottlakást” miképpen lehet majd bizonyítani perrendszerűen.

Szomszédi előjogok

A „szomszédságra” alapozott jogok esetében is van észszerű szigorítás: aki ilyen címen tart igényt előjogokra (elővásárlási, előhaszonbérleti jog), annak legalább egy éve már fennálló állapotot kell igazolnia: a földnek – amelyre alapozza a szomszédságot, s igényt tart az ezzel kapcsolatos előjogokra – legalább egy éve a jogosult tulajdonában vagy használatában kell lennie. Ez esetben egyszerűbb és sokkal kevésbé kijátszható a jogszabály, hiszen a tulajdonjog, a használati jog alapvetően okirattal, illetve okiratokon alapuló közhiteles nyilvántartással igazolható. Más kérdés, hogy a gyakorlatban nincs kizárva az okiratok esetleges „antedatálása”, amikor a szerződésen visszamenőleges dátumozással „igazolnak” jogviszony-időtartamokat.

Az is létező gyakorlat, hogy az ingatlanok tulajdonváltozásai, az ingatlanokat terhelő jogok keletkezése ingatlan-nyilvántartáson kívül történik meg, s bizonyos feltételekkel annak ellenére joghatályossá válnak ezek a szerződések, hogy azok földhivatali, hatósági nyilvántartására nem került sor. Nyilván a vélelem az, hogy mindaddig, amíg a közhiteles nyilvántartással nem egyező adatot perrendszerűen nem bizonyítják, a közhiteles nyilvántartás adatait kell valódinak tekinteni (tehát a bizonyítás terhe azon van, aki a hatósági nyilvántartástól eltérő adatot igyekszik bizonyítani). Az is kézenfekvő, hogy a hatóságok, bíróságok körültekintően fognak eljárni az elvileg lehetséges kiskapu (az „antedatált szerződés”) lehetőségének kizárására, amit a jogkövető állampolgárok teljes joggal várnak el.

Állattartók, ökogazdálkodók, előre!

Változik az elővásárlási jog gyakorlására feljogosított személyek joggyakorlási sorrendje is. Az Ftv. 18. § (2) bekezdése tartalmazza azon személyek körét, akik megelőzik az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendjében a helyben lakókat és a helyben lakó szomszédokat is. Ezen csoportban a hosszabb ideje helyben vagy a közelben gazdálkodó személyek szerepelnek, mint amilyen például a három éve helyben lakó állattartó földműves (megfelelő állatállománnyal), aki a haszonállatoknak kíván takarmányt termeszteni a mezőgazdasági földterületen, vagy az a gazdálkodó, aki legalább három éve 20 kilométeres körzeten belül lakik, és ökológiai gazdálkodást kíván folytatni vagy oltalom alatt álló terméket kíván előállítani.

Ezen körben is ugyanaz a probléma merülhet fel, mint a fentebb elemzett esetekben, illetve a mérlegelés, esetleg méltányos elbírálás körébe tartozó esetekben is felmerülhetnek aggályok. A „három éve helyben lakó állattartó földműves” esetében ilyen gyakorlati problémát jelenthet a „helyben lakás” bizonyítása, vagy például az „ökológiai gazdálkodást kíván folytatni”, „oltalom alatt álló terméket kíván előállítani” kitétel (a probléma a „kíván” kitétellel lehet).

Ellenőrzik a földterület reális árát

A termőföld reális értékének megőrzése és a visszaélések megelőzése érdekében a jogszabály egyfajta termőföldárkontrollt is bevezet. Ennek lényege, hogy 2023. május 1-től a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara megvizsgálja, hogy a konkrét adásvétel időpontját megelőző évben nyilvántartott, helybeli gyakorlatnak megfelelően kialkudott vételárakhoz viszonyítva nem aránytalan-e a tervezett vételár. A kamarai honlapján közzétett, irányadó forgalmi értéket csak indokolt esetben haladhatja meg 10% feletti mértékben a kérdéses ingatlan vételára. Ezen vizsgálat során a kamara értékeli az adott termőföld magasabb vételárat indokolttá tevő olyan jó tulajdonságait, mint amilyen például az ingatlan fekvése, megközelíthetősége, domborzati viszonyai, öntözhetősége, bekerítettsége stb.

Érthető a szándék a piaci ár esetleges elszabadulásának korlátozására, ugyanakkor, mint minden beavatkozás a piaci viszonyokba, úgy ez a rendelkezés is magában rejt aggályos, kockázatos tényezőket. Az elmúlt évben tapasztalt inflációs folyamatok tükrében (különösen ami az ingatlanok forgalmi értékét és a mezőgazdasági ingatlanokkal szoros összefüggésben álló, kiemelkedően magas élelmiszerár-inflációt illeti) aggályos lehet az éves 10%-os mértékű, mesterséges korlátozás. Ami pedig a korlátozás feletti árak vizsgálatát illeti, eleve bizonyos kockázatokat rejt magában a „mérlegelés” lehetősége, főleg, hogy javarészt olyan értéknövelő tételekről van szó, amelyek egyáltalán nem vagy csak nagyon csekély mértékben befolyásolhatóak. Nyilván nem megfelelő indok önmagában a magasabb eladási árra, ha az ingatlan jó fekvésű, jó domborzati adottságú, mert ezek a jó tulajdonságok már az eladás előtt is megvoltak, így az egykori vételárban érvényesültek, az irányadó átlagban „benne vannak”.

Az elmúlt évben tapasztalt infláció tükrében aggályos lehet, hogy az irányadó forgalmi értéket csak indokolt esetben haladhatja meg 10% feletti mértékben a kérdéses ingatlan vételára.

A termelőeszközök teszik a földművest

A jogalkotó igyekszik elejét venni a spekulatív földszerzéseknek is. Meg akarják előzni, hogy valaki csak azért szerezzen meg bizonyos földeket, hogy az ennek örvén megszerzett státusszal élve (pontosabban: visszaélve) később komolyabb ingatlanokhoz is hozzájusson, azt – lényegében – színlelve, hogy helyben életvitelszerűen lakó, földműveléssel foglalkozó gazdálkodó. Épp ezért az adminisztratív feltételek mellett teret kap a termőföldet megvásárolni (haszonbérbe venni) szándékozó gazdálkodó személyének vizsgálata, nevezetesen, hogy az illető rendelkezik-e, és ha igen, milyen mértékben a termőföld megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel. Az esetleges bizonytalanság (akár a visszaélés lehetősége) ott rejlik, hogy az eljáró szervek milyen módon, mennyire korrekt feltételek mellett végzik el azt az egyértelműen szakmai mérlegelésen nyugvó munkát, amelynek lényege a „termőföld megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközök” felmérése, annak megállapítása, hogy az adott tevékenységhez mi és milyen mértékben, minőségben szükséges, illetve elegendő.




Szerző: Zeke László ügyvéd

Címkék: törvénymódosítás, végrehajtás, föld, termőföld
Friss hírek
Kiemelt hírek

Ezt olvasta már?

Tények és tendenciák a szarvasmarhák embrió-átültetésében – ...

A művi szaporítási eljárások térhódítása világszerte forradalmasította az állattenyésztést. Napjainkban ...