Előnyben a helyiek, az állattenyésztők és az osztatlan közös tulajdont megszüntetők
Jelentős változások a hazai földforgalomban
Módosította az Országgyűlés a 2022. évi LXVII. törvény egyes földügyi tárgyú törvényeit, melyek jelentős változásokat hoznak a hazai földforgalomban. Az új szabályozások egy része január elsejével lépett hatályba, más része pedig május elsejei dátummal fog.
A törvénycsomag tizenegy törvény módosítását tartalmazta. Sokakat érint majd a helyben lakó fogalmának változása. A módosítással az életvitelszerű lakóhely fogalmát váltja fel az életvitelszerű lakáshasználat fogalma.
Szigorítások a helyben lakást illetően
A földforgalmi törvény az elővásárlási, előhaszonbérleti jog helyben lakáshoz kötődő eseteihez kifejezetten az életvitelszerű, tényleges ottlakás feltételét írja elő. Szintén a helyben lakó fogalmát érinti az a módosítás, melynek köszönhetően az ugyanazon hegyközséghez tartozó településeken lakó jogosultakat ezentúl megilletik a helyben lakáshoz fűződő jogok. Szigorítást jelent, hogy a helyben lakó szomszéd tulajdonában vagy használatában álló föld, amelyre alapozza a szomszédságot, már legalább egy éve a tulajdonában vagy a használatában kell, hogy legyen.
A termőföld forgalombiztonságát szolgálja az az intézkedés is, mely előírja, hogy a jövőben a szerződésnek tartalmaznia kell a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást, függetlenül attól, hogy az hatályos vagy a szerződéskötés időpontjában még hatályba nem lépett földhasználati szerződés.
Szintén a földforgalom átláthatóságát kívánja előmozdítani az a szabály, mely szerint ha a hatóság a 15 napos úgynevezett előzetes vizsgálata után megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát és elrendeli a közzétételt, ezzel egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot is a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtásának feljegyzése érdekében. Ha azonban a hatósági eljárás nem jóváhagyással zárul, akkor a mezőgazdasági igazgatási szerv a döntésével egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a tényfeljegyzés törlése érdekében.
Előnyhöz jutnak az állattenyésztők
A közeljövőben változik az elővásárlásra jogosultak sorrendje is. A módosítás értelmében a földforgalmi tv. 18. § (2) bekezdésében foglalt személyi kör nemcsak a helyben lakó, hanem a helyben lakó szomszéd földműveseket is megelőzi az elővásárlási sorrendben. E csoportban található – többek között – a legalább 3 éve állattartó helyben lakó földműves, akinek a tulajdonszerzésével az állattartásához szükséges és azzal arányban álló takarmányszükséglet biztosítása a célja. Ehhez meghatározott állatsűrűséggel kell rendelkeznie, illetve szántó esetében még takarmányvállalkozásnak is kell lennie. Ugyanezen jogosulti csoportban van a legalább 3 éve 20 kilométeren belül lakó földműves is, aki azért kíván földe(ke)t vásárolni, hogy azo(ko)n oltalom alatt álló terméket állítson elő, vagy ökológiai gazdálkodást folytasson.
A helyben lakó szomszéd földműveseket is megelőzi az elővásárlási sorrendben – többek között – a legalább 3 éve állattartó helyben lakó földműves, akinek a tulajdonszerzésével az állattartásához szükséges takarmányszükséglet biztosítása a célja.
2022. július 1. óta biztosított a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara számára annak lehetősége, hogy az aránytalannak ítélt haszonbérleti díjak esetében nyilatkozatot tegyen a hatósági jóváhagyási eljárás során. A mostani módosítással – melynek kezdeményezésében a kamarának kiemelt szerepe van – lényegében ezen aránytalansági szabály alkalmazására kerülhet sor az adásvételek esetében is. Ennek eredményeként 2023. május 1-től a kamara megvizsgál(hat)ja, hogy a föld ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül ne haladja meg erdőnek nem minősülő föld esetén 10 százaléknál nagyobb mértékben a kamara által honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket. A kamara ezt a helyben szokásos átlagos forgalmi értéket az általa véleményezett hatósági jóváhagyáshoz kötött ügyletek adataiból reprezentativitást biztosító módon határozza meg. A vételárat – a haszonbérleteknél már alkalmazott szabály analógiájára – aránytalannak kell tekinteni, ha a föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos vételár mértékétől való eltérést indokolják. Előnyös tulajdonságként lehet figyelembe venni a föld művelhetőség szempontjából kedvező alakját, fekvését, elhelyezkedését, megközelíthetőségét, kedvező domborzati és lejtésviszonyait, vízjárási rendezettségét, jó kultúrállapotát, öntözhetőségét, kerítettségét. Az átlagos vételártól való eltérés esetén annak okát a szerződésben igazolni kell, de a jóváhagyási eljárásban a földhivatal felhívására az eladó vagy megbízása alapján a vevő köteles bizonyítani a vételár értékének arányosságát.
Az úgynevezett spekulatív földszerzések visszaszorítása érdekében a szerződések vizsgálatakor a jövőben azt is meg kell nézni, hogy a vevő vagy az elővásárlásra jogosult milyen mértékben rendelkezik a föld megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel, továbbá meg kell vizsgálni, hogy részükről a föld megszerzése – a már használatában álló földterületek elhelyezkedésére figyelemmel – elsősorban nem a továbbiakban előnyös elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogosultság megszerzésére irányul-e.
2023. május 1-től a kamara megvizsgál(hat)ja, hogy a föld ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül ne haladja meg 10 százaléknál nagyobb mértékben a szerződéskötést megelőző naptári évben kialakult átlagos forgalmi értéket.
Osztozkodás az osztatlanon
A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvényt érintő változás, hogy a tényfeljegyzéstől a megosztás átvezetése iránti kérelem benyújtásáig az eddigi 90 nap helyett 120 nap áll rendelkezésükre a tulajdonostársaknak, hogy mindent elintézzenek, minden dokumentumot beszerezzenek, amit végül a földhivatalhoz majd be kell nyújtani az ingatlan megosztásának átvezetéséhez. A módosítás azt kívánja elősegíteni, hogy minél több megosztási kísérlet vezessen eredményre, és a bonyolultabb, összetettebb ügyeket is meg lehessen oldani, ezzel a teljes megosztási folyamat újrakezdésével járó többletterhektől mentesüljenek a tulajdonostársak. A tapasztalatok szerint a végrehajtási joggal terhelt tulajdoni hányadok belebelezése akadályoztatva volt, ezt a problémát orvosolja az az előírás, hogy ezek után a végrehajtással terhelt ingatlan esetén az ellenérték a követelés kielégítését kell, hogy szolgálja, így az ezt a tulajdoni hányadot megszerző tulajdonostárs végrehajtási jogtól mentes tulajdonhoz juthat.
