osztatlan közös földtulajdon

Osztozkodás az osztatlan földeken

Rendeződnek a tulajdonviszonyok, de kérdés, ki jár majd igazán jól

Régóta napirenden lévő téma az osztatlan közös földtulajdon kérdése. A jogi háttér rendezésére nemrégiben sor került. Így, ahogy mondani szokták: „Most ugrik a majom a vízbe!”

Az egyre aprózódó tulajdoni hányadok miatt a gyakorlatban igen nagy mértékben szinte ellehetetlenült a közös tulajdon gyakorlásának lehetősége, hiszen olyan nagyszámú tulajdonosi közösségek alakultak ki, amelyek esetében a tulajdonosi közösségre vonatkozó törvényes döntéshozatali szabályozás már nem működtethető. „Köszönhető” ez nagyrészt a rendszerváltás utáni kárpótlási eljárásoknak és a termelőszövetkezeti részaránykiadásoknak. Ekkora közösségek nem tudnak testületi döntéseket hozni, tulajdoni hányadaik arányában dönteni az őket megillető jogokról. Különösen igaz ez azokban az esetekben, amikor a tulajdonosok egy része kényszerűen (nem a földművelés szándékával, hanem például örökösként) lesz tulajdonos, és nem foglalkozik a földjével, vagy amikor a tulajdonos már nem él, de a tulajdonjogát még nem törölték.

Megegyezés, kisajátítás, bekebelezés

Napjainkra Magyarországon 2 400 000 hektár termőföld van mintegy 3 500 000 ember osztatlan közös tulajdonában. Közülük azokat, akiknek közük nincs a mezőgazdaságoz, a napjainkban zajló változások nem igazán érintik. Viszont azok, akik befektetési szándékkal vagy gazdálkodóként vesznek részt a folyamatban, alig várják, hogy az egészségügyi veszélyhelyzet elmúltával meginduljanak az osztatlan közös tulajdont felszámoló eljárások.

Az eljárás keretében az osztatlan közös tulajdon a tulajdonostársak megegyezésével, kisajátítással, illetve tulajdonosi bekebelezéssel szüntethető meg. Azon tulajdonosi közösségek esetében, amelyek nem kezelhetetlenül nagyok, illetve amelyekben a tulajdonosi kör eléggé aktív, illetve egy részük komolyan érdekelt a rendezésben s abban, hogy a tulajdont (a birtoklás, használat, rendelkezés jogát) megszerezze a társaktól, kézenfekvő lehetőség a megállapodás a tulajdonostársak között. Az ilyen típusú rendezés gyakorlati problémája leginkább valamiféle tételes jogszabálysértés miatti esetleges semmisségi ok lehet, ami miatt az egyezség átvezetése akadályokba ütközhet.

„Fordított kárpótlás”

Izgalomra az adhat inkább okot, hogy megnyílt a termőföld megszerzésének lehetősége a befektetési szándékú, „földbirtokosi” ambíciókat tápláló gazdálkodók, befektetők előtt. A bekebelezéssel történő földszerzésnek ugyanis nincs felső korlátja, pusztán annyi a megkötés, hogy aki ilyen módon kívánja a tulajdonostársak földjét megszerezni, annak legalább három éve birtokon belül kell lennie.

A bekebelezési folyamatot bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti. Ennek az izgalmas folyamatnak a végén az lesz a győztes, aki a legtöbb pénzt képes megmozdítani a többiek tulajdoni hányadának megszerzése érdekében. Ebben a folyamatban nemcsak annak van rendkívül nagy szerepe, hogy kinek mennyi mozdítható tőkéje van, hanem annak is, hogy ki mennyire sajnálja feladni a saját addigi gazdálkodását. Ugyanis nemcsak a pénz a tét, hanem az is, hogy mi lesz vele az egyszeri vételár megszerzését követően föld nélkül.

Nekem olyannak tűnik ez, mint egyfajta fordított kárpótlás. A rendszerváltáskor a földtől, termelőeszköztől megfosztott emberek szerezték vissza a tulajdonukat, most pedig mintha a földbirtokosok szereznék „vissza” földjeiket a kicsiben gazdálkodóktól. Ám ahogyan a kárpótláskor sem ugyanazt a földet és jellemzően nem ugyanazok a személyek kapták „vissza”, úgy ebben a folyamatban sem ugyanazok a „földesurak” szerzik „vissza” földjeiket, akiktől még a múlt rendszer hajnalán elkobozták, kisajátították, államosították azt. Mégis úgy tűnik, hogy a tulajdonviszonyok rendezetlenségének tisztázása mellett komoly társadalmi mozgások is vannak, nem nagyon látni előre, hogy a társadalmi változások mozdítják-e elő a tulajdonviszonyok változását, vagy esetleg a földtulajdon rendezésének ez a módszere mozdítja-e előre a társadalmi viszonyok komoly változását. A lényeg az, hogy akik most földhöz jutnak, azokhoz nagyon nehéz lesz később felzárkózni, hozzájuk hasonló mértékben ingatlan-földtulajdonhoz jutni.

Ki nyeri a játszmát?

A rendszerváltás kori kárpótlás folyamatához sokan a nagyságrendek miatt is hasonlítják ezt a folyamatot. Mindenképpen óriá­si változások elébe nézünk, amelyek esetében nagyon nehezen jósolható meg, hogy miképpen alakul a bekebelezéssel érintett ingatlan-tulajdonrészek ára. Nem tudni, hogy milyen arányban lesznek jelen a befektetők (mai divatos szóhasználattal élve: spekulánsok), illetve a valós gazdálkodás szándékával fellépők. Ha a befektetők fantáziát látnak a dologban, akkor az még jobban felhajthatja az ingatlanok árát. Ha viszont inkább a termelők pénzügyi lehetőségei befolyásolják majd döntően az árakat, akkor elmaradhat az ugrásszerű áremelkedés, hiszen – mint minden befektetés – az ingatlan is csak akkor éri meg a ráfordítást, ha kellő hatékonysággal képes kitermelni a ráfordításokat. Szakértők szerint könnyen elképzelhető, hogy a folyamat végén beálló merev birtokszerkezet oly módon fogja végül stabilizálni a helyzetet, hogy a kialakuló nagybirtokok mellett már csak rendkívüli erőfeszítések és rendkívül sok pénz ráfordításával lehet majd érdemi mennyiségű termőföldhöz jutni. Hamarosan, a pandémia lezárultát követően kiderül, mi történik. Egy biztos, hogy történelmi időket élünk. Remélem, hogy ennek nem az lesz a vége, mint amit még a rendszerváltás kori kárpótlásos időszakban tréfásan mondogattunk egymásnak mi, jogászok: a kárpótlás olyan jogintézmény, amely ott pótolja a kárt, ahol még nincs.

 

Ha tetszett a cikk regisztráljon az AgrárUnió hírlevélre: https://www.agrarunio.hu/regisztracio

 

 

Szerző: Zeke László

Tags: föld, termőföld, osztatlan közös földtulajdon

Oldalunk cookie-kat ("sütiket") használ. Ezen fájlok információkat szolgáltatnak számunkra a felhasználó oldallátogatási szokásairól, de nem tárolnak személyes információkat. Szolgáltatásaink igénybe vételével Ön beleegyezik a cookie-k használatába. További információ Elfogadom