Döntött a Kúria a földvásárlásról

Kezdjük azzal, hogy mi is az az elővásárlási jog! A törvény tulajdonostársak esetében biztosítja annak jogát, hogy amennyiben a tulajdonostárs a saját tulajdonrészét el kívánja adni, azt a többi tulajdonos megveheti azokkal a feltételekkel, mint a kívülálló vevő. A jogszerű adásvételhez tehát nélkülözhetetlen, hogy az elővásárlás jogával kapcsolatban a tulajdonostársak szabályosan nyilatkozzanak. Vagy arról, hogy nem kívánnak élni az elővásárlás jogával, vagy arról, hogy a kívülálló vevő helyett meg kívánják venni az ingatlant. A mezőgazdasági hasznosítású fölterületek földforgalmi törvény szerint amúgy is megbonyolított adásvétele során ezen nyilatkozatok tartalmáról alakult ki nem egységes gyakorlat, ebben kívánt a Kúria jogegységi határozattal rendet tenni.

Tisztázták a követelményeket

Nem volt egységes a gyakorlat abban, hogy az eljáró hatóságok, bíróságok milyen tartalmú nyilatkozatot tekintenek maradéktalanul megfelelőnek a törvényi követelményeknek. A Kúria jogegységi döntésének megfelelően immáron egyöntetűek a követelmények: az adásvételi szerződés csak akkor lehet jogszerű, ha az elővásárlási nyilatkozatból kiderül, hogy az elővásárlási jog mire alapozódik (mi a jogalap), mely törvényen alapul, illetve hogy a törvényekben meghatározott sorrend szerint történt meg a joggyakorlás.

A földforgalmi törvény hatálya alá tartozó ingatlant megvásárolni szándékozó vevő csak akkor szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát, ha az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak a törvény szerint értesültek az eladás szándékáról, illetve nyilatkoztak arról, hogy elővásárlási jogukkal élni kívánnak-e, avagy sem. Az adott esetben igen nagyszámú tulajdonostárs tudomásszerzéséről és nekik a nyilatkozattételi idő biztosításáról 
a törvény úgy gondoskodik, hogy az adásvételi szerződést ki kell függeszteni.

Igazságtalan volt a gyakorlat

A bonyodalmat ebben a rendszerben az okozta, hogy az elővásárlás jogát többféle jogcímen, illetve ezen jogcímek alapján a törvényben megadott sorrendben kell, illetve lehet gyakorolni. Ha ezeknek a jogcímeknek a feltüntetése elmarad, vagy nem pontos, akkor nem világos, hogy kinek volt, illetve milyen jogalapon, esetleg kit megelőzve joga élni az elővásárlásra. Ez akkor is így van, ha a kifüggesztés ideje alatt nem érkezett jognyilatkozat, hiszen az is elképzelhető, hogy az elővásárlási jog jogosultja tévesen értelmezi a kifüggesztett szerződést, és bár még lehetősége, szándéka is lenne élni az elővásárlás jogával, erről a lehetőségről éppen azért mond le, mert a kifüggesztett szerződés nem vagy félreérthetően tartalmazza az elővásárlással kapcsolatos tényállást.

Ez a helyzet a gyakorlatban akkor fordulhat elő, ha az ingatlan vevője maga is elővásárlási jog jogosultja, például helyben lakó földműves. Az ő elővásárlási jogát 
a földforgalmi törvény 18. § (1) bekezdés d) pontja határozza meg. Ez a 18. § azonban az (1) bekezdésben nyolcféle, sorrendbe állított elővásárlási jogot jelöl meg, a (2)-(3) bekezdések pedig további, igen bonyolult sorrendmódosító tényezőket határoznak meg, ami az (1) bekezdésben felállított sorrendet – különleges feltételek esetében – megváltoztathatja.

Bonyolítja a helyzetet, hogy az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos törvényi előírások nem csupán a földforgalmi törvényben (2013. évi CXXII. tv.) vannak, hanem az azzal a törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló másik törvényben is (2013. évi CCXII. tv.), így az elővásárlási jog gyakorlására adott különféle jogcímeket és a joggyakorlás sorrendjét két külön törvény rendelkezéseinek összevetéséből lehet pontosan meghatározni. Hogy a helyzet még ennél is bonyolultabb legyen, sikerült ezeket a jogszabályokat úgy megszerkeszteni, hogy 
a pontatlanul megfogalmazott nyilatkozat jogkövetkezményei is eltérően alakultak. Ha az volt pontatlan, aki meg akarta venni az ingatlant, s akinek az elővásárlási jogát maga a kifüggesztett szerződés is tartalmazta, akkor az elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozata pontatlanságáért nem lehetett azzal szankcionálni, hogy a tulajdonszerzését nem jegyzik be a földhivatalban, ám ha az nyilatkozott pontatlanul, aki a kifüggesztett szerződés szerint akart volna élni elővásárlási jogával, akkor a nyilatkozatot nem tekintették joghatályosnak, és az illető nem tudott élni elővásárlási jogával.

Akadt olyan földhivatal, amely ilyen, elővásárlásra vonatkozó nem precízen megfogalmazott nyilatkozat, szerződéses rendelkezés esetén megtagadta a vevő tulajdonjogának átvezetését, és volt olyan hatóság is, amelyik eleget tett a vevő kérelmének, 
s jogvitás helyzetben a bíróságok sem egyféleképpen határoztak.

Jogállamban jogegyenlőség

A Kúria jogegységi határozata azért ad iránymutatást az egységesített gyakorlathoz, mert semmiféle észszerű jogpolitikai indoka nincs annak, hogy az ingatlant eleve megvenni szándékozó pontatlanságát enyhébben bírálja el a hatóság, bíróság, mint aki 
az elővásárlás jogával a kifüggesztést követően kíván élni.

A Kúria szerint a mezőgazdasági igazgatási szervnek a vizsgálatot azonos szempontok alapján kell elvégeznie, a szerződés szerinti vevő és az elfogadó nyilatkozatot benyújtó személyek vonatkozásában is. Nem felel meg a jogállami elvárásoknak, ha 
a szerző fél nyilatkozati hibájának a jogkövetkezménye attól függene, hogy az ille­­tő 
a szerződésbe ve­­­vő­ként vagy elő­vá­sár­­­­­lás­ra jogosultként lép­­­ne be. 
Az efféle megkülönböztetés indokolat­­­­­­lan, és semmiféle jogszabályból nem vezethető le.

A jogellenes diszkrimináció tilalmán túl fontos szempont még az is, hogy 
az elővásárlási jogra való hivatkozás téves ranghelymegjelöléssel alkalmas lehet az elővásárlásra jogosultak megtévesztésére, egy alaptalanul megjelölt elővásárlásra jogosult pozíció távol tarthatja az arra jogosultakat elővásárlási joguk gyakorlásától. Nem elegendő tehát a jogvita lehetőségét arra a szituációra hagyni, amikor két jogosult vitatkozik azon, hogy kinek az elővásárlási joga az erősebb, hiszen lehet, hogy éppen azért nem alakul ki jogvita, mert a pon­gyolán megfogalmazott nyilatkozat megtéveszti a többi jogosultat, akik emiatt nem élnek jogukkal.

Tehát amennyiben a szerződés szerinti vevő elővásárlási ranghelyre vonatkozó nyilatkozata nem helyes, nem lehet a szerződést az ő vonatkozásában jóváhagyni. A szerződésben meg kell jelölni, hogy az elővásárlási jog pontosan mely törvényen alapul, milyen ranghelyen áll a többi jogosulthoz képest. Ha ez nincs vagy tévesen van megjelölve, illetve a ranghely nem állapítható meg, akkor a fölhivatalnak meg kell tagadnia a tu­­lajdon átvezetését akkor is, ha a kifüggesztés alatt nem érkezett harmadik személyektől elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat.

Legyünk tehát pontosak, precízek – ha már szerződésről van szó. Ráadásnak 
az sem ártana, ha kevésbé kusza, a laikus jogalkalmazó számára is könnyen követhető jogszabályokat sikerülne alkotni!

Az adásvételi szerződés csak akkor lehet jogszerű, ha az elővásárlási nyilatkozatból kiderül, hogy az elővásárlási jog mire alapozódik, mely törvényen alapul, illetve hogy a törvényekben meghatározott sorrend szerint történt meg a joggyakorlás.

Ha tetszett a cikk regisztráljon az AgrárUnió hírlevélre: https://www.agrarunio.hu/regisztracio

Szerző: Zeke László